Très très loin d’une bulle immobilière
MISE À JOUR
Ça chauffe dans l’immobilier, mais à quelle température sommes-nous rendus, au fait ?
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Vous me demandez si l’acquisition au prix de 1 million $ d’un duplex en manque d’amour peut mal tourner ? Je vous dis « bonne chance ! »
Et de ce bungalow défraîchi, acheté les yeux bandés ? Il ne faut pas craindre le risque !
Vous voulez savoir si les prix ont monté trop vite et s’ils peuvent redescendre... Bien possible.
Et si la situation peut virer au désastre comme lors de la crise immobilière américaine de 2008 ?
Alors là, pas pantoute !
Le bonhomme Sept-Heures
J’entends de plus en plus cette comparaison. Le dernier à y avoir eu recours est Louis Vachon, le grand patron de la Banque Nationale. Ça remonte à plus d’une semaine : « Les bulles spéculatives les plus destructrices sont les bulles en immobilier résidentiel. On a vu ce qui s’est passé aux États-Unis en 2008. »
C’est comme évoquer l’arrivée du Bonhomme Sept Heures pour que les enfants aillent se coucher.
Mais on est loin d’en être là ! Je ne vois pas comment on pourrait même s’en approcher. L’industrie canadienne du prêt hypothécaire et le secteur financier en général n’ont jamais été aussi intrépides que chez le voisin. Ils sont aussi plus sévèrement encadrés.
Il faut se remettre dans l’état d’esprit des années 2000, aux États-Unis. Il y règne alors une ambiance familière, mais particulièrement intense, où se mélangent cupidité et insouciance.
Comme aujourd’hui, c’est une baisse des taux d’intérêt qui sert de bougie d’allumage. Au Canada, quand ça chauffe trop, on jette de l’eau. Aux É.-U., on essaie d’abord de l’essence.
Dans les années 2000 aux États-Unis, donc, tous les acteurs du marché (acheteurs, vendeurs, prêteurs, courtiers, assureurs hypothécaires) sont tranquillement gagnés par cette certitude : les prix de l’immobilier ne peuvent que monter.
Cette conviction a peu à peu ouvert les portes du marché aux foules, au point où presque n’importe qui pouvait soudainement accéder à la propriété. On n’exigeait aucune mise de fonds de la part des acheteurs et on se souciait à peine de leurs revenus et de leur dossier de crédit. Tant qu’il y avait un actif pour garantir le prêt, tout allait bien.
« Des prêteurs n’exigeaient que le paiement des intérêts la première année. Les Américains pouvaient acquérir une maison sans risquer leur propre argent. Puis quand arrivait le moment de rembourser le capital, l’acheteur qui n’avait pas les moyens n’avait qu’à rendre les clés à la banque », relate Paul Cardinal, économiste à l’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec (APCHQ). Il a déjà occupé le même poste à la Société canadienne d’hypothèque et de logement (SCHL).
Un commis de Walmart ou une coiffeuse pouvaient s’offrir une grosse cabane, l’habiter en ne déboursant que les intérêts hypothécaires (déductibles d’impôt), et repartir au bout d’un an ! « Ça coûtait moins cher qu’un loyer », poursuit l’économiste.
Pire que ça : dès que leur maison gagnait de la valeur, les propriétaires pouvaient puiser dans cette « équité » pour se payer tantôt un char, tantôt une télé... Ils pouvaient emprunter jusqu’à 100 % de la valeur de leur « propriété ».
Évidemment, le marché de l’immobilier a fini par s’effondrer comme un château de cartes, avec les résultats que l’on connaît.
Le marché canadien en 2021
Vu d’ici, aujourd’hui, ce scénario paraît totalement loufoque. Non seulement les règles sont plus sévères au Canada, mais elles n’ont cessé d’être resserrées depuis 10 ans.
Les acheteurs doivent verser une mise de fonds minimum de 5 % et montrer un excellent dossier de crédit. Les prêts assurés ne peuvent être amortis sur une période supérieure à 25 ans. Et on a instauré un test de résistance obligatoire.
Ici, impossible de refinancer sa maison au-delà du ratio prêt-valeur de 80 %, tandis qu’une marge de crédit hypothécaire ne peut dépasser 65 % de la valeur de la propriété. Et j’en oublie.
Ça ne rend pas notre secteur de l’habitation à toute épreuve, mais ça le protège des dérives auxquelles on a assisté aux États-Unis.
Les conditions du marché
Bien que les hausses de prix actuelles semblent démesurées, elles répondent encore aux éléments fondamentaux :
- Les taux d’intérêt sont minimes.
- La demande surpasse l’offre. Une cohorte de jeunes débarquent sur le marché et les propriétaires âgés ne le quittent pas. La construction ne suit pas. Et la popularité des résidences secondaires accentue l’effet de rareté.
- Les acheteurs ont de l’argent. Le chômage demeure faible dans les circonstances et le taux d’épargne n’a jamais été aussi élevé.
Il y a certainement un peu de spéculation qui s’installe, et des flippeux qui s’excitent, mais les hausses restent encore à des niveaux rationnels, bien qu’elles limitent sérieusement l’accès à la propriété et au logement pour les moins nantis. C’est un problème.
Les prix ne peuvent pas indéfiniment monter plus vite que les salaires, même qu’un retournement reste possible.
« Les fondamentaux reposent quand même sur des circonstances exceptionnelles. Les gens se mettront à dépenser ailleurs, les intérêts remonteront. Quand la pandémie sera passée, on pourrait avoir des surprises », croit Joanie Fontaine, économiste chez JLR, une firme de recherche en immobilier.
De bonnes surprises ? On verra pour qui.
