Thomas* et Audrey*, âgés de 29 et 26 ans, avaient prévu d’acheter une maison quand ils auraient enfin tous deux des emplois stables. Or le couple a atteint cette situation financière en 2020… en même temps que la folie immobilière et la surenchère.

LA SITUATION

« On s’était dit que quand ma conjointe serait capable de payer sa moitié de l’hypothèque sans manger des cannes de thon tous les soirs, on commencerait à regarder sérieusement pour acheter une maison », confie Thomas au téléphone.

Le jeune homme est ingénieur et a emploi et un salaire stables, tandis que sa conjointe est travailleuse autonome. Bien qu’ils veuillent payer l’hypothèque en parts égales, ils ne comptent pas investir la même somme dans la mise de fonds.

Malgré toutes leurs bonnes intentions – ils ont liquidé toutes leurs dettes et mis de l’argent de côté –, les conjoints craignent que le marché immobilier actuel fasse dérailler leur plan. « On fait déjà attention à notre argent et on se dit : c’est bien beau de vouloir combler ce désir-là, mais est-ce que c’est raisonnable dans les circonstances ? », se demande Thomas.

« Si on met beaucoup plus d’argent que ce qu’on avait pensé, est-ce que ça va nous nuire à long terme ? Vaut-il mieux reporter ce projet ? », poursuit Thomas qui affirme être, somme toute, bien en location.

Intéressés par la tendance actuelle de la retraite hâtive, ils ont dévoré le livre Liberté 45 de Pierre-Yves McSween et voudraient conjuguer ce rêve avec celui d’être propriétaires. Mais est-ce possible ?

« C’est attrayant pour nous, mais on ne sait pas à quel âge ni à quel montant ce serait approprié », avoue Thomas.

LES CHIFFRES

Thomas
Salaire : 77 000 $ (3 % d’augmentation par année)
Aucun régime de retraite
REER : 60 000 $
CELI : 63 000 $
Placements non enregistrés : 4000 $

Audrey
Salaire : entre 50 000 $ et 65 000 $
Aucun régime de retraite
REER : 12 000 $
CELI : 6000 $
Aucune dette

Coût de vie net du couple : 60 000 $

LA RÉPONSE

Chantal Matos, directrice conseil chez Gestion privée Fonds FMOQ, calcule que le couple peut réaliser son projet d’achat de maison pourvu qu’il ait bien évalué son coût de vie.

« Les 60 000 $ doivent tenir compte de tous les frais qu’entraîne une maison, comme les taxes, l’entretien, les frais d’électricité plus élevés, les imprévus. Si, dans le budget qu’ils nous ont fourni, ils n’ont pas tenu compte des nouveaux frais, ils sont probablement à 10 000 $ ou 15 000 $ du vrai budget et ils devront attendre un peu. »

Pour s’assurer qu’ils n’aient pas un budget trop serré, Chantal Matos a fait son analyse avec un coût de vie de 65 000 $.

« S’ils achètent, comme ils le souhaitent, une maison d’une valeur de 400 000 $ avec 20 % de mise de fonds, soit 80 000 $, ils auront une hypothèque de 320 000 $. Considérant les taux actuels de 2 %, j’arrive à un paiement hypothécaire de 1355 $ par mois. »

Actuellement, les taux hypothécaires fixes pour 5 ans varient de 2 à 2,49 %.

« La différence entre le coût de leur loyer actuel de 950 $ et l’hypothèque est de 405 $. Ce sont ces 5000 $ que j’ai ajoutés à leur coût de vie », explique la directrice conseil.

Si Thomas et Audrey font une offre d’achat acceptée à 400 000 $, comme prévu, ils devront absolument utiliser le régime d’accession à la propriété (RAP) pour la mise de fonds de 80 000 $. Thomas pourra utiliser 35 000 $ de ses REER, soit le maximum qui est permis par personne. De son côté, Audrey a 12 000 $ de REER disponibles. Elle pourrait aussi transformer en REER les 6000 $ de son CELI. Toutefois, elle devra attendre 90 jours avant de pouvoir les « raper ».

Pour le reste, les 27 000 $ pourront être pris dans le compte CELI ou dans les placements non enregistrés de Thomas.

« Comme ils donnent 20 % de mise de fonds, ils sont admissibles à une marge de crédit hypothécaire combinée avec une hypothèque. Je choisirais cette option. C’est de l’argent à un taux très bas qu’ils peuvent utiliser en cas de pépin, comme un toit à refaire, par exemple. C’est mieux de prendre cette option dès le départ pour ne pas avoir à repasser une deuxième fois chez le notaire, ce qui entraîne des frais supplémentaires. »

Et l’indépendance financière ?

Leur objectif est d’atteindre l’indépendance financière, mais ils avouent ne pas pouvoir mettre de chiffre exact à ce concept.

« C’est d’atteindre le plus rapidement possible suffisamment d’argent pour ne pas être obligé de travailler, définit Chantal Matos. Cela ne veut pas dire qu’ils vont arrêter de travailler, mais ils n’auront plus à se dire : “Il faut absolument que je gagne tel revenu pour continuer à vivre jusqu’à mes vieux jours.” »

La spécialiste a planifié qu’ils pourraient prendre leur retraite entre 55 et 60 ans. Pour y arriver, Thomas cotise 10 000 $ en 2021 et Audrey 6500 $. Par la suite, Thomas doit absolument mettre le maximum de REER auquel il a droit tous les ans. Audrey doit aussi faire de même en plus de contribuer à la Régie des rentes du Québec (RRQ).

Comme travailleuse autonome, elle doit payer à la fois la partie de l’employeur et la partie de l’employé.

« C’est sûr qu’elle doit déclarer le plus de revenus possible tout en faisant attention de ne pas payer trop d’impôts. Mais plus elle déclare de revenus et qu’elle cotise à la RRQ, plus elle aura une belle rente plus tard à 65 ans. »

Le couple peut acheter une maison s’il est en mesure de continuer à mettre de l’argent de côté, car ni Thomas ni Audrey n’ont de régime de retraite, avertit Chantal Matos.

En suivant cette stratégie, elle calcule que le couple dégage un surplus de 4000 $ par année qu’il peut mettre dans un CELI.

Si le coût de vie initial de 60 000 $ n’est pas le bon, le couple n’a pas les moyens d’acheter une maison. Il est mieux d’attendre de trois à cinq ans avant de s’embarquer dans une hypothèque, le temps d’accumuler un peu plus d’argent ou d’avoir un plus gros revenu.

Chantal Matos, directrice conseil chez Gestion privée Fonds FMOQ

Pour ce qui est de déterminer quel est le bon moment pour acheter une propriété, il s’agit d’une question difficile, car les marchés sont toujours en mouvance. La bonne question à se poser est plutôt : est-ce que ma santé financière est assez bonne pour acheter une propriété ? croit Chantal Matos.

« Si tu penses que ton emploi est stable, que ton salaire est stable, que ton entreprise fonctionne et que tu réussis à mettre de l’argent de côté, c’est que ta santé financière pourra soutenir une hypothèque et toutes les dépenses qu’entraîne l’achat d’une maison. »

Payer une maison 100 000 $ de plus que ce qu’elle vaut n’est pas une idée lumineuse.

« Le danger est de consacrer la majorité de ses revenus à la maison. Le jour où il y a un pépin ou une perte d’emploi, on doit alors se résigner à la vendre », conclut-elle.

* Bien que le cas mis en lumière dans cette rubrique soit réel, les prénoms utilisés sont fictifs.