Le resserrement des règles hypothécaires a eu son influence. Aujourd’hui, il appartient à la faiblesse des taux d’intérêt de redevenir l’élément dominant façonnant le marché du crédit hypothécaire. Et à moins qu’un réveil de l’inflation ne cause la surprise, ces taux sont appelés à persister dans leur faiblesse.

L’avertissement est pourtant venu. Dans son édition de novembre, le magazine spécialisé Avantages cite deux spécialistes du cabinet Addenda Capital disant : « Le marché prend l’inflation pour morte, il pourrait se faire surprendre. » Ou encore : « Il faudra réhabiliter la courbe de Phillips. » Pour eux, les gains salariaux supérieurs aux cibles d’inflation vont plus tôt que tard devenir inflationnistes, ce qui est un indicateur d’un resserrement monétaire.

Mais ce réveil de l’inflation ne fait toujours pas consensus. Au contraire, le scénario dominant prévoit une faiblesse persistante du loyer de l’argent pour aussi loin que les deux prochaines années. À la Banque Nationale, on table sur un taux cible au jour le jour de la Réserve fédérale stable jusqu’au deuxième trimestre de 2021 inclusivement, jusqu’au premier trimestre de 2021 pour la Banque du Canada. Ce taux directeur influence le taux hypothécaire variable. Pour les taux fixes, qui se collent généralement aux échéances obligataires de cinq ans, la Nationale entrevoit une remontée de seulement 70 points de base d’ici au quatrième trimestre de 2011, de 90 points pour l’échéance de dix ans. Si on regarde encore plus loin, on retient la même stabilité au Mouvement Desjardins. Les économistes de l’institution ciblent le taux affiché d’une hypothèque à échéance de cinq ans dans l’intervalle 4,35-5,6 % à la fin de 2020, de 4,1-5,6 % à la fin de 2021, de 4,05-5,55 % à la fin de 2022. Ce taux moyen est à 5,2 % en moyenne.

Cela vaut pour le long terme. À brève échéance, Desjardins estime que la détérioration des perspectives économiques, le changement de ton des banques centrales et le conflit commercial entre la Chine et les États-Unis ont entraîné une nouvelle chute des taux obligataires partout dans le monde qui ne se reflète pas encore sur les taux dits de détail. « Les institutions financières canadiennes, qui n’ont pas eu le temps d’ajuster pleinement leurs taux de détail affichés aux importantes baisses des taux obligataires, pourraient le faire dans les mois à venir », écrit l’institution coopérative.

Dans son tableau de bord du secteur hypothécaire résidentiel d’automne publié cette semaine, la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) ajoute que « le taux des obligations du gouvernement du Canada est retombé aux niveaux observés en 2014. Une faiblesse soutenue des taux hypothécaires pourrait relancer la croissance du crédit hypothécaire en 2020 ». Cette conjoncture favorisant les taux variables, la SCHL a effectivement observé une « chute considérable » de l’écart entre les taux fixes et variables. Un rétrécissement commencé à la mi-2017 qui s’est accéléré un an plus tard, indiquant « une diminution notable des coûts de financement à long terme pour les prêteurs ».

Cette faiblesse prolongée des taux d’intérêt, si elle s’avère, viendra façonner un marché du crédit hypothécaire influencé depuis près de deux ans par le resserrement des règles hypothécaires. Ces conditions visant à restreindre l’accès à la propriété ont fait leur oeuvre. « L’écart entre les prêts assurés et non assurés se rétrécit principalement en raison du repli de la croissance des volumes de prêts non assurés et de la stabilisation du segment des prêts assurés », constate la SCHL. Aussi, « la taille estimative du marché des sociétés de placement hypothécaire […] s’accroît plus rapidement en glissement annuel (+10 %) que le reste du secteur (+2 %) et elle reflète l’augmentation de la demande de prêts de second rang ».

À titre d’illustration, ces prêteurs dits alternatifs, non réglementés, ne retiennent que 1 % du marché du crédit hypothécaire. Dans ce segment, le taux d’intérêt affiché peut osciller entre 7 et 15 %, et la proportion des prêts en souffrance atteindre 1,92 %, contre 0,26 % pour les sociétés de financement hypothécaire (des institutions quasi réglementées), 0,23 % pour le portefeuille hypothécaire des banques, 0,16 % pour celui des caisses et coopératives de crédit.