Condamnés à payer 85 000$ pour une promesse d’achat non respectée
16 sept. 2024Condamnés à payer 85 000$ pour une promesse d’achat non respectée
PARTAGE
MISE À JOUR
Lorsqu’une promesse d’achat est signée entre un vendeur et un acheteur, il est difficile de revenir en arrière. Et en cas d’annulation, des pénalités peuvent être réclamées. En décembre 2023, un couple a été condamné par la Cour du Québec à payer 85 000$ afin de dédommager les propriétaires d’un bungalow. Le couple avait promis d’acheter leur propriété de Val-des-Monts pour la coquette somme de 800 000$, mais n’a finalement pas respecté son engagement.
Construit en 2011, le bungalow est mis en vente dix ans plus tard par les propriétaires à l’aube de leur retraite, entre autres afin de se rapprocher de leur fils et de leurs petits-enfants. S’ils demandent au départ 850 000$ pour leur bungalow, les propriétaires parviennent à s’entendre avec un couple d’acheteurs pour 50 000$ de moins. Une promesse d’achat (aussi appelée offre d’achat) est alors signée électroniquement par les acheteurs et les vendeurs.
Comment se protéger?
Lorsqu’un acheteur vous fait une promesse d’achat pour une propriété, vous pouvez vous protéger de diverses façons.
Premièrement, assurez-vous qu’un délai est indiqué sur la promesse d’achat, durant lequel vous pouvez l’accepter ou la refuser. Au cours de cette période, la promesse d’achat ne peut pas être annulée. Autrement dit, l’acheteur ne peut pas la retirer.
Si vous acceptez l’offre, l’acheteur doit démontrer qu’il dispose des fonds nécessaires pour couvrir le prix d’achat.
Dans le cas qui nous intéresse, le couple d’acheteurs a eu l’obligation de fournir, «dans les sept jours de l’acceptation de la promesse d’achat, tout document démontrant qu’il dispose des fonds nécessaires pour couvrir le prix d’achat», peut-on lire dans le jugement.
Comme preuve de revenus, l’un des deux acheteurs envoie au courtier des vendeurs des captures d’écran provenant du site de son institution financière.
Sur l’une des photos, qualifiée de «page de transfert» lors du procès et contenant une section «montant», une somme de plus de 164 millions de dollars apparaît.
Les propriétaires du bungalow se disent satisfaits par cette preuve. Le formulaire Avis et suivi de réalisation de conditions permettant de confirmer que toutes les conditions ont été réalisées est rempli et signé par les acheteurs et les vendeurs.
Même si cela n’a pas empêché que les acheteurs et vendeurs se retrouvent devant la cour, faire affaire avec un courtier immobilier est une bonne idée. En revanche, avant de choisir qui que ce soit, vérifiez sur le site de l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) si votre courtier a déjà fait l’objet de mesures disciplinaires.
Pour se protéger davantage, les vendeurs auraient pu également exiger un acompte avant de recevoir le prix de vente final.
Annuler une offre d’achat
En principe, on ne peut pas annuler une promesse d’achat.
En revanche, dans certaines situations, une clause du contrat peut prévoir l’annulation de l’offre à certaines conditions. Par exemple, la plupart des promesses d’achat contiennent une clause communément appelée la «clause d’inspection». Elle permet à l’acheteur de se désister de sa promesse d’achat à la suite d’une inspection de la maison.
Il faut cependant que l’inspection préachat révèle des éléments susceptibles de diminuer significativement la valeur de la propriété ou la possibilité d’en tirer des revenus. On ne peut pas annuler une promesse d’achat seulement en raison de défauts anecdotiques.
L’acheteur peut également renégocier les conditions de sa promesse d’achat, comme le montant offert, après la lecture du rapport d’inspection préachat.
Dans le cas relaté dans cet article, les acheteurs ont renoncé à réaliser une inspection professionnelle de la propriété.
Enfin, il est important de savoir que si des courtiers immobiliers sont impliqués, une annulation de la promesse d’achat peut avoir un impact sur leurs commissions. Un paiement pour leurs honoraires peut donc être tout de même exigé.
Un acheteur finalement trouvé
Après la promesse d’achat signée, les vendeurs louent un condo à Gatineau en attendant que leur nouvelle propriété soit construite, les acheteurs ayant promis d’emménager rapidement dans le bungalow.
Mais les acheteurs laissent des semaines s’écouler sans répondre aux demandes des vendeurs, multipliant les excuses pour repousser la vente. Face à cette situation, les vendeurs du bungalow font face à des dépenses imprévues.
«On payait à deux places, on était égorgés», ont-ils déclaré à la Cour.
Dans sa décision, le juge indique que «la vente ne se concrétise pas, car les acheteurs n’arrivent pas à obtenir les fonds dont ils avaient pourtant annoncé – clairement – la disponibilité, et ce, sans financement nécessaire».
En réalité, les acheteurs dévoilent en cour qu’ils sont financés par un «prêteur privé». Ils ne souhaitent pas l’identifier, mais ce prêteur serait un membre de la famille de l’un d’eux, affirment les acheteurs lors du procès.
Les propriétaires annulent finalement la promesse d’achat et trouvent un autre acheteur, mais pour un montant moins élevé: 755 000$.
«Le tout se déroule sans anicroche cette fois-ci», peut-on lire dans le jugement.
Le droit change! L’information juridique contenue dans ce texte est valide en date du 31 juillet 2024. Ce texte est informatif, ce n’est pas un avis juridique. Éducaloi est un organisme à but non lucratif qui a pour mission de vulgariser le droit et de développer les compétences juridiques de la population du Québec.