Un lecteur pose la question suivante : « Pourquoi la valeur municipale de ma maison est-elle différente de la valeur marchande ? »  

Ce lecteur a payé sa maison au coût de 307 000 $. Or, la valeur municipale est établie à 269 000 $. A-t-il payé trop cher ? Pas nécessairement. Cela dépend avant tout de la valeur marchande, et non de la valeur municipale.   

La valeur municipale est une valeur établie par la municipalité à des fins de taxation. Plus votre valeur municipale est élevée, plus vous payez de taxes municipales pour le même taux de taxation.   

Prix de vente  

Quant à la valeur marchande, c’est le prix auquel devrait se vendre votre maison dans le marché actuel. Cette valeur est principalement sujette à la loi de l’offre et de la demande.    

Maintenant, supposons que vous faites une offre d’achat sur une maison. Pendant le processus d’achat, vous négociez de 20 000 $ à la baisse le prix de vente. « Voilà une bonne affaire », vous dites-vous.   

Une simple diminution de 20 000 $ ne fait pas automatiquement de vous un as de la négociation. Pour être sûr que vous faites une bonne affaire, référez-vous à la valeur marchande, puisque le prix demandé par le vendeur peut très bien être exagéré ou, à l’inverse, sous-évalué.      

Déterminer la valeur marchande  

La valeur marchande d’une propriété se détermine grâce à une combinaison des méthodes suivantes :      

• Premièrement, la technique des comparables consiste à comparer le prix des immeubles récemment vendus dans la même ville ou le même quartier. Pour avoir une vision réelle du marché, il est important de comparer le prix des propriétés vendues, et non de considérer les prix demandés par exemple sur Centris. Grâce aux outils de recherche qui lui sont exclusifs, un courtier immobilier peut vous aider à trouver les comparables vendus.   
• Deuxièmement, la technique du coût de remplacement établit une valeur en tenant compte du coût du terrain, de son aménagement et de la construction de la propriété. L’évaluateur agréé est le professionnel le mieux outillé pour faire cette évaluation.   
• Troisièmement, la technique des revenus tient compte des revenus nets d’un immeuble, ce qui est particulièrement pertinent dans le cas d’un immeuble locatif de plusieurs logements, mais qui ne s’applique pas dans celui d’une maison ou d’un condo.     

Conseils   

• Que vous soyez l’acheteur ou le vendeur, vous devez avoir une très bonne idée de la valeur marchande avant de négocier efficacement le prix de vente ou d’achat.   
• Gardez en tête que contrairement aux taxes municipales annuelles, les droits de mutation (la fameuse taxe de bienvenue) sont établis en fonction de la valeur la plus élevée entre le prix d’achat et la valeur municipale de votre propriété.    

♦ Ghislain Larochelle est un professionnel inscrit à l’Ordre des ingénieurs du Québec ainsi qu’à l’OACIQ.