Avec l’augmentation du nombre d’immigrants qui s’installent au Canada, il faut « immédiatement » accroître de 50 % les mises en chantier partout au pays afin de soulager le marché immobilier, prévient le Mouvement Desjardins dans une nouvelle analyse. Pourtant, c’est tout le contraire qui risque de se produire.

Le directeur principal de l’économie canadienne Randall Bartlett et l’économiste principal Marc Desormeaux calculent qu’il faudrait ainsi 100 000 chantiers supplémentaires cette année et en 2024. Leur étude est publiée alors que le Canada se prépare à accueillir quelque 1,45 million de résidents permanents au cours des trois prochaines années. Le ralentissement de l’activité dans le marché de l’habitation après l’effervescence pandémique pourrait ainsi être de courte durée si rien n’est fait.

« Une augmentation de l’immigration stimulera l’activité, soulignent MM. Bartlett et Desormeaux. Toutefois, si le passé est garant de l’avenir, la réponse de l’offre risque d’être insuffisante pour empêcher une hausse des prix ainsi qu’une érosion de l’accessibilité. »

En 2021 et en 2022, il s’est construit respectivement 217 000 et 271 000 logements au Canada, selon Desjardins. Il faudra plutôt 350 000 mises en chantier annuellement à l’avenir.

Au Québec, entre janvier et septembre 2022, l’immigration nette a affiché un solde positif de 109 000 personnes.

Le record actuel remonte à 2019 avec un solde migratoire positif de 95 000 personnes sur 12 mois.

Un récent rapport de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) témoignait également des pressions actuelles sur le marché de l’habitation. Au Québec, notamment, l’agence fédérale reconnaissait qu’il existait une crise du logement dans le marché locatif à la grandeur de la province. Il s’est construit 95 000 logements locatifs au Québec depuis 2020, mais ce fut insuffisant. La demande a crû plus vite que l’offre et il n’y a pas d’amélioration en vue.

Selon Paul Cardinal, économiste de l’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec (APCHQ), les mises en chantier locatives devraient fléchir de 32 % cette année en raison des coûts de financement et du ralentissement. Résultat : à peine 21 000 logements devraient sortir de terre, comparativement à 30 700 en 2022.

Pas de temps à perdre

Il y a urgence d’agir pour corriger le tir, préviennent les deux économistes du groupe financier coopératif. En raison des délais requis pour construire une résidence ou des immeubles résidentiels, il faut appuyer sur l’accélérateur dès maintenant.

Autrement, les prix risquent de recommencer à « augmenter rapidement dès 2024 », soulignent-ils. Les auteurs reconnaissent que la question des seuils d’immigration en a incité plusieurs à suggérer que l’arrivée des immigrants au Canada dépassait la capacité du pays à offrir des « logements adéquats ».

Cependant, prennent-ils soin d’ajouter, il ne faut pas imputer à l’immigration la « responsabilité première de la hausse du prix » des résidences ainsi que des logements.

Le Canada construit actuellement des logements à des niveaux quasi record, peut-on lire. Malheureusement, cela s’observe seulement depuis le début de la pandémie.

Extrait de l’étude du Mouvement Desjardins

Dans les années 1970, alors que les baby-boomers devenaient des adultes, la cadence des mises en chantier s’était grandement accélérée, mais le rythme avait ensuite été soutenu, rappellent MM. Bartlett et Desormeaux. Les besoins sont encore plus grands actuellement.

« Si le Canada a été capable de relever le défi de construire davantage de logements de manière soutenue lorsque les baby-boomers arrivaient sur le marché, pourquoi ne pourrait-il pas le faire maintenant ? s’interrogent les auteurs. Nous croyons que les décideurs sont mieux placés pour répondre à cette question. »

Les deux économistes ont par ailleurs un œil attentif sur l’Ontario, où le gouvernement Ford – qui souhaite construire 1,5 million de logements – a fait adopter une loi destinée à stimuler la construction d’unités résidentielles. La pièce législative, qui a fait l’objet de critiques, prévoit notamment l’annulation de certaines lois de zonage municipales et l’élimination de certains frais d’aménagement.

Si l’Ontario est capable d’atteindre un niveau annuel moyen de 150 000 mises en chantier au cours des deux prochaines années, cela pourrait atténuer l’impact sur les prix moyens dans le marché immobilier.

Avec André Dubuc, La Presse