Densifier au lieu de s’étaler

En multipliant les projets immobiliers pour percevoir plus d’impôts fonciers, les municipalités québécoises ont mis le doigt dans l’engrenage de l’étalement. Le pacte fiscal qu’elles viennent de signer avec le gouvernement leur donne une marge de manoeuvre pour faire autrement.

La densification est un mot qui fait encore peur. Cependant, l’idée qu’il faut mettre un frein à l’étalement urbain progresse peu à peu au pays de la banlieue galopante. Les décideurs sont de plus en plus conscients qu’il faut revoir la façon d’aménager nos milieux de vie, observe Christian Savard, directeur général de Vivre en Ville. Selon lui, « l’étalement est déjà en train de ralentir à Montréal ». Il croit d’ailleurs qu’« on a un bon timing » pour inverser la tendance.

Parce que la population est sensible à cet enjeu. Parce que le marché immobilier serait favorable à la construction d’immeubles à logements plutôt que de maisons unifamiliales. Et parce que le nouveau pacte fiscal signé entre Québec et les municipalités leur donne les moyens de revoir leurs politiques d’aménagement.

Jusqu’ici, les administrations municipales se sont entraînées dans un cercle vicieux. En s’appuyant sur les impôts fonciers, qui constituent de 60 à 70 % de leurs revenus, elles ont stimulé leur croissance à coups de projets résidentiels et industriels. Résultat : entre 2006 et 2016, l’étalement a progressé de 19 % à Québec et de 11 % à Montréal. À Sherbrooke, à Saguenay ou à Trois-Rivières, la population vivant en périphérie a doublé durant la même période.

Un enjeu climatique

En asphaltant des kilomètres de route pour s’agrandir, nos villes ont, en fin de compte, donné la clé des champs aux automobilistes. Éloignés des centres urbains, ces derniers font plus de kilomètres pour se rendre au travail ou faire l’épicerie et produisent davantage de gaz à effet de serre (GES) qu’un citadin qui peut se déplacer en transports en commun, à vélo ou à pied. Selon Vivre en ville, un résident des couronnes émet ainsi 50 % plus de GES qu’un Montréalais.

Dans ce contexte, le pacte fiscal conclu en septembre dernier avec le gouvernement donne aux municipalités québécoises une bouffée d’air. Elles recevront 1,2 milliard de dollars en plus d’ici 2024. De quoi les rendre moins dépendantes des impôts fonciers pour équilibrer leurs budgets et les encourager à repenser leur développement.

En actions

Certaines n’ont pas attendu et sont déjà passées à l’action. Les 87 municipalités de la Communauté métropolitaine de Montréal ont par exemple mis un frein aux dézonages agricoles depuis 2012. À Drummondville, Christian Savard mentionne le projet Fortissimo, où un complexe résidentiel a été érigé sur le site d’une ancienne usine. « Il faut développer une obsession pour combler des trous comme ceux-là dans les villes », explique-t-il en avançant l’idée d’un fonds d’aménagement urbanistique durable, financé à même le Fonds vert, pour appuyer les projets de densification.

Nicolet a, elle, misé sur une subvention pour inciter les commerces à revenir s’installer au cœur de la municipalité. Elle cherche aussi à valoriser les espaces vacants et à encourager la construction de maisons intergénérationnelles ou à quatre logements, indique sa mairesse, Geneviève Dubois. « On y va à coups de petites révolutions », ajoute-t-elle. Dans Chaudière-Appalaches, Saint-Elzéar a modifié ses règlements dans le but avoué de densifier son tissu urbain. La surface maximale d’un terrain résidentiel y est ainsi passée de 930 à 700 m2 et la municipalité a aussi assoupli ses règles afin de favoriser la construction en hauteur.

Pistes de solutions

Mais pour enrayer l’étalement, Christian Savard pense que « la construction de nouveaux quartiers doit devenir moins payante pour tout le monde ». Il propose d’étendre à tous les terrains la mesure qui vise les milieux humides et force les promoteurs à payer une compensation pour le développement de ces espaces naturels. « En attribuant une valeur écologique à un terrain, on vient changer les règles du jeu », affirme-t-il.

Professeur au Département d’études urbaines et touristiques de l’UQAM, Luc Normand Tellier va plus loin. Il propose de décourager l’usage de la voiture en rétablissant, notamment, les péages sur les routes du Québec, abolis en 1984. « Leur suppression a enlevé d’un coup un gros frein à l’étalement urbain. » Il appuie aussi l’idée d’imposer une taxe kilométrique au Québec et prône la réduction des stationnements gratuits en ville. « Si vous voulez agir sur l’immobilité des gens, et donc sur l’immobilier, il faut d’abord changer les conditions de mobilité et le raisonnement qui nous amène à toujours utiliser la voiture », résume-t-il.