Faire un bon investissement locatif : 3 critères essentiels

S’engager dans un investissement locatif est un choix non sans répercussion. Ce choix peut s’avérer bon ou mauvais selon quelques critères. Sutton Québec vous propose de découvrir 3 grands piliers pour réussir un investissement locatif : acheter un logement qui se louera facilement, qui sera rentable et qui se revendra aisément.  

La facilité de louer votre achat locatif

Il s’agit tout d’abord de trouver la bonne propriété à acheter pour louer. Rappelons qu’un investissement locatif n’est pas dans le but d’y vivre soi-même. Les critères d’achat pour louer sont donc différents. Il faudra étudier cet achat selon la demande et les critères rédhibitoires du locataire lambda. Il y a en effet des critères plus demandés et vous vous tournerez naturellement vers eux. 

LE RAPPORT ENVIRONNEMENT ET SUPERFICIE

Un investissement locatif ne se choisit pas trop excentré. Il y a trois grands types de secteurs à choisir pour bien investir : 

• le centre-ville
• les quartiers à proximité bien desservis 
• les secteurs plus résidentiels et familiaux

Vient donc naturellement le rapport de l’environnement avec la superficie à choisir : 

• Si vous êtes au coeur d’un quartier dynamique avec des commerces de proximité, des bars et restaurants, optez pour un achat locatif de petite surface pour viser les étudiants ou les jeunes actifs.  
• Si vous êtes dans un secteur résidentiel avec des écoles et transports en commun à proximité, visez une superficie plus grande pour accueillir une famille. Le prix peut être également plus intéressant. 

Votre courtier immobilier Sutton Québec saura vous apporter tous les conseils relatifs à un investissement locatif : les secteurs les plus prisés, les locations les plus recherchées, les surfaces, les loyers, etc. 

LE TAUX D’OCCUPATION

Pour réussir son investissement locatif, il faut étudier le marché locatif : l’offre et la demande. Pour cela, un indicateur vous sera très utile : le taux d’occupation. Si le taux est élevé, il y a une demande suffisante à l’offre. En revanche, le contraire n’est pas bon signe. Privilégiez un emplacement où le taux d’occupation est élevé. Vous aurez en effet moins de délai à trouver un nouveau locataire. 

La rentabilité de votre location

Si vous vous lancez dans l’investissement immobilier, ne perdez pas votre objectif principal : la rentabilité. Gagner de l’argent grâce à un appartement en location est un objectif à long terme. Un seul conseil : à vos calculettes ! 

COMMENT CALCULER LA RENTABILITÉ D’UNE LOCATION ?

Il existe deux types d’indicateurs : 

• le MRB : multiplicateur de revenus bruts
• le MRN : multiplicateur de revenus nets 

Le MRN est à privilégier car il sera un indicateur plus juste pour vos finances. Il prend en compte les frais liés à la location comme les charges, les assurances, les taxes ou bien encore vos frais de gestion locative. Un bon ratio de rentabilité se situera entre 10 et 16. 

Exemple de calcul : 

Le ratio sera de 100 000 / 7 000 = 14.
Ce ratio correspond en réalité au nombre d’années qu’il vous faudra pour atteindre le seuil 0. Ainsi, vous commencerez à gagner de l’argent en plus de votre investissement de départ à partir de la quinzième année.

L’HYPOTHÈQUE

Prêtez attention à la mensualité de votre hypothèque et au taux pour que la somme à rembourser ne dépasse pas le loyer perçu. 

Généralement, les banques procèderont à un stress test ou test de résistance bancaire. Cette simulation permet d’évaluer dans le pire des scénarios votre capacité à rembourser votre dette. 

L’idéal est un investissement qui dégage chaque mois un peu de liquidité ou cash flow. 

Pour en savoir plus, retrouvez notre article : des ratios pertinents pour vos projets immobiliers

La plus-value de votre investissement locatif

Quand vous achetez pour louer, il faut de suite penser à la revente. Le but est de ne pas perdre d’argent si vous décidez de revendre quelques années plus tard. D’où l’importance de bien choisir le quartier. Avant de revendre votre bien locatif, remettez-le en état pour pouvoir faire une meilleure plus-value. En revanche, il faudra prendre en compte la taxe liée à ce gain. 

En effet, un investissement locatif n’est pas votre résidence principale. Si vous revendez votre acquisition, vous payerez un impôt sur la plus-value. 

50 % du montant de la plus-value sera pris en compte pour le calcul. 

Si vous réalisez une plus-value de 50 000 $, le calcul s’effectuera sur la base de 25 000 $. Viennent également en déduction :

• les dépenses comme la réalisation de travaux 
• les frais de courtage
• l’amortissement

Le taux d’imposition varie entre une société et un particulier. Renseignez-vous auprès de votre courtier immobilier pour faire une simulation.  

Vous connaissez désormais les 3 piliers pour faire un bon investissement locatif. Contactez votre courtier immobilier Sutton pour commencer vos recherches. Ces 3 critères sont sources de réussite mais il ne faut pas négliger la suite … trouver un bon locataire et gérer correctement sa location. Découvrez notre article : Faire appel à un gestionnaire d’immeubles locatifs ?