ÉVALUATION MUNICIPALE ET VALEUR MARCHANDE :
SUR QUOI BASER LE PRIX DE VENTE ?

Si vous songez à vendre votre propriété, peut-être vous a-t-on suggéré de l’annoncer à un prix « un peu plus élevé que l’évaluation municipale ». On oublie, avec ce mythe tenace, que l’évaluation aux fins de taxes foncières et la valeur marchande reposent sur des calculs complètement différents, qui produisent donc des résultats qui le sont tout autant. Voici ce qu’il faut savoir à ce sujet.

Évaluation municipale

BASE DE CALCUL DES TAXES FONCIÈRES

Effectuée par la municipalité où se situe la propriété, l’évaluation municipale a pour seul but d’établir le montant des taxes foncières à payer. La Ville confie ce travail à des évaluateurs agréés, qui utilisent principalement des logiciels et des outils statistiques pour l’accomplir.

STABLE PENDANT TROIS ANS

L’évaluation municipale est établie 18 mois d’avance et est fixée pour les trois années qui suivent. Son évolution ne tient pas compte de la volatilité du marché, du contexte économique actuel ou d’événements récents pouvant influencer le prix que des acheteurs seraient prêts à offrir. Lors des derniers mois du rôle d’évaluation, le montant en vigueur peut ainsi avoir été estimé jusqu’à quatre ans et demi plus tôt.

UN CALCUL APPROXIMATIF DE MASSE

Sur un territoire donné, un seul évaluateur peut être responsable de déterminer la valeur foncière de plus de 25 000 propriétés. On s’en doute : il serait impossible pour lui de les visiter en personne, une à une. Ce professionnel utilise plutôt des logiciels de modélisation pour établir le rôle d’évaluation de centaines de biens immobiliers à la fois, en « blocs » d’habitations comparables, ce qui donne un résultat approximatif.

Valeur marchande

TIENT COMPTE DE L’OFFRE ET DE LA DEMANDE

La valeur marchande est le prix qu’un vendeur peut raisonnablement s’attendre à obtenir pour son bien immobilier en fonction des conditions du marché à une date précise. Ce montant repose notamment sur les récentes transactions de propriétés similaires dans le secteur. Si l’inventaire limité et l’intérêt marqué d’acheteurs potentiels encouragent les offres multiples et poussent les prix de vente à la hausse, l’évaluation de la valeur marchande en tient compte.

DES FLUCTUATIONS CONTINUES

Changements démographiques, lois, économie, taux d’intérêt, programmes gouvernementaux, pandémie : de nombreux facteurs influencent l’accès à la propriété et, par conséquent, le montant que des acheteurs sont en mesure d’offrir. L’évaluation de la valeur marchande s’inscrit à une date précise et reflète l’état du marché à ce moment-là. En contexte de stabilité, on peut s’attendre à ce qu’elle demeure pertinente environ six mois. Au contraire, des événements — comme l’annonce de travaux publics d’envergure ou de la construction d’un nouveau moyen de transport à proximité — peuvent la modifier soudainement.

CALCULS COMPLEXES ET PRÉCIS

La valeur marchande s’établit généralement à partir d’une visite des lieux et d’une analyse des comparables exhaustive. Les prix de vente de propriétés semblables à proximité sont pondérés en fonction d’une multitude de variables telles que la superficie du terrain, le type de matériaux utilisés, l’emplacement, la présence d’équipements (piscine et terrasse, notamment), etc. Parce que ces calculs sont personnalisés en fonction d’une seule habitation, ils sont beaucoup plus représentatifs de sa réelle valeur.

Les professionnels

Deux professionnels possèdent les compétences et les données nécessaires pour établir la valeur marchande avec précision.

LE COURTIER IMMOBILIER

Si vous faites appel à un courtier immobilier pour vendre votre propriété, celui-ci peut procéder à l’évaluation de la valeur marchande sans frais. En se basant sur les statistiques immobilières, le prix final des transactions conclues et sa connaissance du marché local, il est en mesure d’estimer adéquatement la valeur marchande de votre bien et de proposer une stratégie de prix en fonction de vos attentes.

L’ÉVALUATEUR AGRÉÉ

Pour un maximum de précision et d’objectivité, un évaluateur agréé peut rédiger un rapport d’évaluation détaillé d’une trentaine de pages, accompagné de photos. Offert au coût d’environ 500 $ dans le cas d’une maison unifamiliale, ce document peut se révéler un outil précieux pour justifier le montant demandé auprès d’acheteurs intéressés. Le travail de ce professionnel de l’immobilier est encadré par les normes de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec, et le prix établi lors de ses calculs n’a aucune influence sur sa rémunération.