Durant les deux dernières années, la pandémie a influencé la dynamique du marché immobilier montréalais sur plusieurs fronts. Globalement, le nombre de transactions immobilières a chuté, tandis que les loyers ainsi que les prix des propriétés ont, de leur côté, augmenté, comparativement à l’année 2020. Cela a eu un impact négatif sur les finances des ménages québécois et leurs intentions d’achat, surtout chez les jeunes ménages. Avec l’évolution du nouveau variant Omicron et la nouvelle année qui arrive, à quoi devons-nous nous attendre pour l’année 2022 dans l’immobilier à Montréal?

Des hausses plus douces

Le prix des propriétés et les loyers continueront à augmenter au cours de l’année 2022 et probablement dans les années à venir en fonction des périodes. Cette augmentation promet d’être plus douce et plus stable. En revanche, les taux d’inoccupation des logements locatifs diminueront de nouveau en 2022.

«Moi je pense que ça va toujours augmenter en fonction des périodes. L’année prochaine, il n’y aura pas des hausses comme on a eu. Je serais étonnée aussi qu’il y ait des baisses. D’après moi, ça va rester assez stable avec moins de transactions. Mais les prix ne vont pas baisser», affirme Geneviève Langevin, courtière immobilière à Royal LePage altitude.

Selon Mme Langevin, les taux d’intérêt en hausse et une diminution des surenchères permettront un rééquilibrage de l’offre et de la demande. Cela impliquerait moins de transactions que durant les deux dernières années.

«Dans l’immobilier, il y a des années où il y a eu des hausses de taux mémorables. Mais sur le long terme, l’immobilier a toujours augmenté et c’est toujours un placement sûr, comparativement à bien d’autres placements», rappelle la courtière immobilière.

Rappelons que plus les années passent, plus le parc immobilier à Montréal vieillit, et ça ne sera pas différent en 2022. Cela nécessite des réparations et des rénovations. Ainsi, pour tenter de pallier les dépenses, les propriétaires n’hésitent pas à augmenter les loyers, parfois de manière abusive. Cette manière de procéder a été dénoncée à maintes reprises par les locataires qui se sentent pris en otage dans un cercle vicieux.

Quelles solutions pour les ménages?

Les hausses des prix provoquent une diminution du pouvoir d’achat et moins de transactions au sein du marché immobilier pour les ménages québécois. Certaines familles seront contraintes de quitter la ville pour des villes plus abordables ou pour aller en région.

«Là tu te dis OK, je peux tu aller acheter à Montréal? Je m’en vais en région. Mais en région aussi ça a augmenté. Et de beaucoup!», explique Mme Langevin. Selon la courtière immobilière, s’organiser au préalable ou avec un courtier immobilier avant l’achat d’une propriété permet déjà de mettre tous les atouts de son côté.

Pour Patrice Groleau, propriétaire à McGill Immobilier et Engel & Völkers, les ménages québécois doivent entrer dans le marché le plus rapidement possible. Surtout les jeunes familles et les jeunes, qui sont les plus affectés par les hausses. Ils peuvent se faire aider par un parent pour la mise de fonds initiale, par exemple lors de l’achat d’un logement ou d’une habitation. Pour lui, il s’agit de ne pas rester passif face à la situation et de ne pas attendre le gouvernement.

Il faut prendre les choses en main soi-même et en groupe avec d’autres gens dans la même situation. Il faut négocier avec son employeur des formules de rémunération incluant le loyer, surtout pour des entreprises qui possèdent aussi des parcs immobiliers ou ont la capacité financière de le faire. Enfin, il faut s’impliquer ou former une coop d’habitation et proposer des projets structurants aux instances concernées. Exemple: acheter un triplex avec trois autres familles.

 Patrice Groleau, propriétaire à McGill Immobilier et Engel & Völkers

Augmentation de la valeur des quartiers

Au fil du temps, des quartiers se détériorent puis, à un certain moment, sont réinvestis par certaines clientèles. L’embourgeoisement de certains quartiers ou la création de nouveaux centres urbains brouillent les cartes et obligent les futurs acheteurs à être aux aguets. Pour choisir son quartier et faire une bonne affaire, certains spécialistes recommandent de cibler les secteurs qui ne sont pas encore au sommet, et de suivre les tendances.

La plupart des quartiers montréalais verront leur valeur augmenter un peu plus l’année prochaine.

Les secteurs déjà populaires comme Rosemont, Villeray, le quartier Hochelaga et le Sud-Ouest continueront de l’être d’une façon exponentielle. Néanmoins, la hiérarchie naturelle autour des prix, qui a toujours plus ou moins séparé les quartiers, va se maintenir l’année prochaine.

Par exemple, une maison dans le Sud-Ouest demeurera toujours moins chère qu’une maison dans le Plateau ou la Petite-Italie. En 2021, les quartiers les plus populaires étaient le Sud-Ouest, Rosemont et Villeray-Parc-Extension.

Mesures gouvernementales et municipales

L’immobilier est un sujet qui fait beaucoup parler de lui au sein des gouvernements et des municipalités, et ça sera encore le cas à Montréal en 2022. Des nouvelles propositions et projets de loi sont continuellement mis sur la table et donnent lieu à des négociations.

Le 9 décembre, le conseil de la Communauté métropolitaine de Montréal (CMM) a adopté une déclaration pour l’abordabilité du logement. Cette déclaration propose au gouvernement du Québec des mesures pour aider les ménages à revenus faibles et modestes à accéder à la propriété, à louer un logement abordable ou à obtenir un logement social. Les élus de la CMM souhaitent que ces mesures soient intégrées à la prochaine Politique nationale d’architecture et de l’aménagement du territoire ainsi qu’au futur Plan d’action gouvernemental en habitation. Ils souhaitent aussi qu’elles guident les nouveaux programmes d’habitation qui doivent être annoncés d’ici le printemps 2022.

Québec a déjà annoncé 500 nouvelles unités dans le programme AccèsLogis et la construction de 450 logements abordables par année à l’échelle du Québec pour les cinq prochaines années. La CMM demande toutefois que 3000 logements sociaux soient construits annuellement sur son territoire. Pour cet organisme, il s’agit de limiter la surchauffe du marché immobilier, notamment en favorisant l’augmentation de l’offre de propriétés abordables et l’accession à la propriété des premiers acheteurs ainsi que des ménages à revenus modestes et moyens.

«La pandémie a été une tempête immobilière parfaite pour faire chuter l’offre à des records de la dernière génération», explique M. Groleau. «Il y aura toujours une corrélation entre la hausse des valeurs en revente, la hausse des loyers, le coût des terrains, le coût et la disponibilité de la main-d’oeuvre et des matériaux. Ce sont des principes économiques de base. La seule façon de baisser les prix ou du moins les stabiliser est d’augmenter l’offre si les autres facteurs ne bougent pas à la baisse.»

Les conseils de Geneviève Langevin pour acheter une propriété:

• Rencontrer un planificateur financier ou un prêteur hypothécaire afin d’évaluer sa capacité d’emprunt.
• Obtenir une lettre de préautorisation le cas échéant.
• Ne pas chercher une propriété plus chère en pensant vouloir négocier le prix. Il faut aller dans sa capacité d’achat.
• Magasiner avec un courtier et accéder à un comparable vendu.
• Avoir de la liquidité, un montant en comptant en plus d’être préqualifié.
• Être rapide. Ne pas attendre trop longtemps si quelque chose vous intéresse.

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