Et ce n’est qu’un début, surtout dans les copropriétés vieillissantes.

Depuis l’année dernière, les copropriétés ont l’obligation de se constituer un fonds d'autoassurance d’ici avril 2022. Sa valeur devra atteindre le montant de la plus haute franchise en cas de sinistre (dégât d’eau). Dans certains immeubles, elle peut atteindre 250 000 $. Lorsque le syndicat de copropriété y aura recours pour des réparations, le fonds devra être de nouveau capitalisé.

Cet été, il est en plus attendu que la ministre des Affaires municipales et de l’Habitation finalise un règlement qui contraindra les copropriétés à mener une étude de fonds de prévoyance et à se conformer à cette analyse sur une période de 10 ans. Les fonds suffisamment renfloués sont l’exception à la règle.

Pour combler le manque à gagner, son ministère prévoit que les charges par copropriétaire devront bondir de 150 $ à 300 $ par année en moyenne. Près d'un ménage sur cinq demeure en condo à Montréal, un sur dix au Québec, selon l’Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec (APCHQAssociation des professionnels de la construction et de l'habitation au Québec).

De plus en plus difficile de reporter à plus tard

La présidente de SolutionCondo, avec près de 15 000 unités sous gestion, dit observer les augmentations. On a commencé à ramener les contributions des copropriétaires au niveau que va exiger la loi, indique Élise Beauchesne. Les gens qui comprennent qu’il va falloir le renflouer tôt ou tard ont commencé à augmenter leurs contributions. Mais pour plusieurs, ça demeure quand même flou pour le moment.

Dans les immeubles, on voit beaucoup d'administrateurs vendre leur condo. Ça donne un signal que certaines personnes réalisent que le marché va changer.

Les défenseurs de la réforme insistent sur le fait qu’il s’agit d’un mal nécessaire pour assurer une équité intergénérationnelle dans les immeubles, mais des gestionnaires et des administrateurs s'inquiètent tout de même de la vitesse à laquelle les changements sont imposés.

Simion Matei, de Condovision Gestion immobilière, croit qu’il serait plus sage de les faire d’une manière plus progressive.

Tout ce qui n'a pas été fait en 25 ans, le gouvernement veut le faire cette année ou dans trois ans, déplore-t-il. Il y a littéralement des révolutions dans les immeubles. Les copropriétaires vont mettre les gestionnaires et les administrateurs dehors, mais oublient que, pendant les 20 dernières années, ils n’ont rien cotisé.

Les copropriétés plus anciennes frappées de tous côtés

Une copropriété lavalloise de 94 unités et de plus d’une trentaine d’années s’apprête à vivre une situation catastrophique. Juste changer les fenêtres, c’est deux millions de dollars, s’exclame la présidente du syndicat, Sylvie Sauriol. Quelques années plus tôt, elles coûtaient 700 000 $ de moins, mais l'explosion du prix des matériaux depuis le début de la pandémie change la donne.

Les nouveaux frais pour les fonds d’autoassurance et de prévoyance s'ajoutent donc aux travaux et mises aux normes inhérents aux plus vieilles constructions. Et elles sont nombreuses, d’après l’APCHQAssociation des professionnels de la construction et de l'habitation au Québec : la moitié du parc des copropriétés a été construit avant l’an 2000.

Mme Sauriol admet se casser la tête en vue d’annoncer aux résidents la mauvaise nouvelle le mois prochain en assemblée générale. Si on veut se conformer, dit-elle, on parle d’une augmentation de 300 $ par mois. Il va falloir être inventif. Elle craint que certains d’entre eux ne soient pas en mesure d’assumer les cotisations supplémentaires, de quoi les forcer à vendre leur condo.

Pour beaucoup de copropriétaires, pour ceux qui n’étaient pas habitués, ils ont le sentiment de devoir tout supporter d’une traite. C’est pour ça qu’il faut les accompagner le plus possible.

Pédagogie et planification

Un effort de pédagogie et de planification s'impose dans ce contexte, aux dires du président de Galilehos, Paul Rodrigues, qui offre également des services de gestion. Cet effort sera d’autant plus grand au sein des petites et moyennes copropriétés, majoritairement sans gestionnaire pour les conseiller.

Élise Beauchesne, de SolutionCondo, souligne à ce sujet que les petites copropriétés sont soumises aux mêmes règles, mais avec un plus faible nombre de gens pour assumer les dépenses.

Les prix pour mener les études de fonds de prévoyance sont d’ailleurs appelés à augmenter eux aussi avec l'afflux de demandes pour la trentaine de firmes spécialisées dans ce créneau.