L’année immobilière record de 2021 s’est terminée avec des acheteurs faisant face à une pénurie record d’inscriptions. Le déséquilibre dans l’accès à la propriété résidentielle n’a jamais été aussi criant.

Au Québec, l’Association professionnelle des courtiers immobiliers a évalué que 2021 se situait au deuxième rang parmi les années les plus actives enregistrées dans le système Centris des courtiers. Tout au plus les ventes résidentielles ont-elles reculé de 2 %, à partir toutefois d’un record absolu comptabilisé en 2020. Les inscriptions en vigueur sur Centris étaient, pour leur part, en repli de 36 % par rapport à 2020. Et il fallait en moyenne 51 jours pour qu’une maison unifamiliale trouve preneur, soit 40 jours de moins qu’en 2020.

Dans le Grand Montréal, la chute de 15 % des inscriptions de propriétés à vendre entre novembre et décembre les a ramenées à leur niveau le plus bas jamais enregistré. Autrement dit, nous avons le marché le plus favorable aux vendeurs qui soit, du jamais vu, concluent les analystes de la Banque Nationale.

Même constat à l’échelle canadienne. Selon les données de l’Association canadienne de l’immeuble (ACI), 666 995 propriétés résidentielles ont changé de main sur les systèmes interagences en 2021. Ce nouveau record dépasse d’un peu plus de 20 % le record annuel précédent, établi en 2020, et de 30 % la moyenne des 10 dernières années. L’Indice des prix des propriétés a également inscrit une hausse record, de 26,6 % d’une année à l’autre.

La croissance des prix d’une année à l’autre se maintient légèrement au-dessus de 20 % dans le Grand Montréal, d’environ 10 % à Québec.

Autres chiffres : le ratio des ventes par rapport aux nouvelles inscriptions s’est resserré, pour s’établir à 79,7 % en décembre, comparativement à une moyenne à long terme de 54,9 %. On comptait 1,6 mois d’inventaire à l’échelle canadienne à la fin de décembre — soit le niveau le plus bas jamais enregistré —, comparativement à une moyenne à long terme d’un peu plus de cinq mois.

À la fin de décembre, « l’offre de propriétés a atteint un niveau plancher sans précédent pour marquer le début de 2022 », écrit l’ACI, qui évoque un problème d’abordabilité du logement allant en s’aggravant.

Inflation et hausse de taux

Une accessibilité qu’il faut situer effectivement dans une conjoncture d’inflation et de hausse des taux d’intérêt, dont le dosage de l’ampleur de cette hausse sera déterminant. Statistique Canada indiquait mercredi qu’en 2021, l’indice des prix du logement en propriété (+4,1 %) avait augmenté à un rythme plus rapide que celui des prix du logement locatif (+1,7 %). Les frais liés à la possession d’une propriété (+3,9 % sur une base annuelle moyenne) ont affiché leur croissance la plus rapide depuis 2008 (+4,4 %). Uniquement pour le coût associé à l’entretien d’une propriété, l’augmentation a été de 11,4 %, comparativement à une hausse de 2 % en 2020. Le recul de 7,7 % du coût de l’intérêt hypothécaire à des niveaux historiquement bas a pu toutefois contrebalancer partiellement l’augmentation.