La valeur municipale de votre propriété, un mauvais indicateur

Mardi, 8 septembre 2020 00:00MISE À JOUR Mardi, 8 septembre 2020 00:00

À l’achat d’une maison ou d’un condo, confondre la valeur marchande et la valeur municipale est une erreur qui peut coûter cher.

La valeur municipale est établie par la municipalité et sert de balise afin de taxer le propriétaire selon la valeur de sa propriété. 

Cette valeur est normalement revue à chaque rôle triennal ; l’évaluateur de la ville tient alors compte de l’état du marché immobilier 18 mois avant le début du rôle d’évaluation.

Valeur marchande

Quant à la valeur marchande, elle fluctue selon l’offre et la demande et peut tout aussi bien se situer au-dessus ou au-dessous de la valeur municipale.

Malheureusement, certains acheteurs confondent trop souvent la valeur marchande à la valeur municipale. Voici deux situations où ce manque de distinction aura coûté cher aux acheteurs.

« 40 000 $ sous la valeur municipale, ça doit être une bonne affaire ! »

Flairant une bonne affaire, Maxime a acheté une maison qui nécessitait une bonne dose d’entretien, mais à un prix de 40 000 $ inférieur à la valeur municipale. Il a donc payé 230 000 $ cette maison dont la ville avait fixé la valeur municipale à 270 000 $. « La bonne affaire », s’était-il dit.

Mais peu de temps après avoir fait l’acquisition de sa maison, Maxime s’est rendu compte de l’ampleur des rénovations ; il y avait un problème majeur dans les fondations, l’eau s’était infiltrée à plusieurs endroits et la toiture était à refaire au complet. Bref, la facture totale des rénovations s’élevait à un peu plus de 100 000 $ !

Maxime en est rapidement venu à la conclusion que ce projet n’était finalement pas pour lui. Il a donc remis la maison en vente, au prix auquel il l’avait payée, soit 230 000 $. Mais dans les premières semaines, aucun acheteur potentiel ne s’est présenté. Souhaitant vendre rapidement, Maxime a dû abaisser son prix à 200 000 $ et vendre à perte.

Rénovations

L’erreur de Maxime a été de ne pas tenir compte des rénovations à entreprendre dans son estimation de la valeur de la maison. 

Il a donc perdu 30 000 $, en plus des frais de transaction.

Une coûteuse surprise

Édith souhaitait acquérir une maison « clé en main ». Elle a donc acheté une maison récemment rénovée par un entrepreneur. Tout avait été refait au goût du jour : la cuisine, la salle de bain, les planchers, la peinture et même l’ajout d’un nouveau garage.

Édith avait bien calculé son nouveau budget : les paiements hypothécaires, l’entretien, l’électricité, l’internet ainsi que les taxes foncières. Mais peu de temps après avoir pris possession de la maison, elle s’est fait surprendre par l’arrivée d’un nouveau rôle de taxation. Le problème, c’est que l’ancienne évaluation municipale avait été faite avant les rénovations.

Du jour au lendemain, étant donné les récentes rénovations, la valeur municipale de sa maison a presque doublé, tout comme ses paiements de taxes foncières, qui ont augmenté de manière substantielle.

Quelle est la morale de ces deux histoires ? Avant de devenir propriétaires, Maxime et Édith auraient dû distinguer la valeur municipale de la valeur marchande afin de faire un choix éclairé. 

CONSEILS

• Un évaluateur et un courtier immobilier pourront vous aider à déterminer la valeur marchande de votre propriété. 
• Si vous croyez que la valeur municipale de votre propriété est trop élevée, il est possible de la contester auprès de votre municipalité au début de votre rôle triennal, à condition d’avoir de bons arguments. 

► Ghislain Larochelle est un professionnel inscrit à l’Ordre des ingénieurs du Québec ainsi qu’à l’OACIQ.