L’année 2020 a été très particulière dans tous les domaines dû au contexte de la pandémie mais elle n’a pas été négative pour l’immobilier, bien au contraire. Confinement, télétravail ou bien encore recherche de plus grands espaces parmi d’autres facteurs ont eu un impact certain sur le marché de l’immobilier en 2020. Ils auront également des conséquences sur 2021… Rencontre avec Julie Gaucher, vice-présidente du groupe sutton - québec inc. 

Les impacts de la pandémie sur le marché de l’immobilier en 2020

Julie Gaucher nous le confirme, la pandémie a eu beaucoup d’impacts sur le marché de l’immobilier 2020 mais qui sont globalement assez positifs avec tout de même quelques nuances. “Bien que l’activité se soit arrêtée un mois au printemps, le marché à la fin 2020 avait complètement repris sa vigueur. 2020 a même été une année record en termes de transactions immobilières. Selon les données MLS, ce sont 110 000 transactions qui ont été réalisées en 2020 au Québec. C’est du jamais vu! ”

UN MARCHÉ IMMOBILIER TENDU

La cofondatrice du réseau Sutton – Québec a pu remarquer plusieurs phénomènes, notamment concernant la difficulté d’obtenir le bien convoité. “Les transactions les plus compliquées ont été pour les premiers acheteurs ou pour les personnes qui devaient, par besoin, faire un nouvel achat. La complexité s’est également faite ressentir pour certains quartiers prisés et bien entendu dans les régions touristiques. Nous sommes arrivés à un système de multi-offres et de surenchères à la limite de toute logique. Avec une baisse de 30 à 36% du nombre d’inscriptions à travers le Québec, les offres se sont multipliées. Il y a eu beaucoup de déception ressentie de la part des acheteurs notamment sur les coups de cœur.”  

Plusieurs raisons expliquent cette baisse d’inscriptions, dont entre autres la mise en attente des projets de vente des retraités.  “Avec la crise vécue dans les RPA, les résidences et CHSLD, les personnes plus âgées et les retraités qui songeaient à vendre leur maison pour aller en condo ou en résidence ont mis leur décision sur la glace. Une autre raison est bien entendu toute l’incertitude causée par la pandémie en elle-même, mais aussi la crainte de vendre et de ne pas trouver un autre bien.  Ces propriétés en moins ont créé une rareté et une certaine pression sur le marché.” 

C’est ainsi qu’une hausse des prix a été enregistrée en 2020 en comparaison à 2019 avec un prix médian de 610 000 $ pour le Grand Montréal et un prix médian de 825 000 $ dans le cœur de l'île. L’attrait des régions comme le Saguenay, le Centre du Québec, L’Estrie ou les Laurentides a eu pour conséquence une hausse des prix exceptionnelle allant jusqu’à 12% pour ces endroits. 

“Les délais de vente ont complètement fondu; un nouveau bien entraîne des visites et des offres dès le lendemain de sa mise en vente, si ce n’est pas le jour même”, ajoute Julie. 

Quant aux vendeurs, ils ont pu bénéficier de cette hausse des prix mais modérément car ils l’ont aussi subie dans le rachat d’une nouvelle propriété. Il y a donc un certain équilibre des prix entre la vente de l’achat. 

Mme Gaucher attire notre attention sur une catégorie de biens qui a vu ses étapes de processus d’achat réduites. “Les multiplex se vendent à des prix complètement dérisoires. Il n’y a plus de modèles économiques qui tiennent pour évaluer leur juste valeur marchande. Dans un marché normal, on se fie sur un multiplicateur des revenus mais aujourd’hui c’est à celui qui payera le plus et qui mettra le moins de conditions.” La pression est telle que certaines conditions sont volontairement mises de côté comme par exemple une inspection ou la lecture attentive de tous les documents. La conséquence directe a été l’annulation de plusieurs ventes. “Les vendeurs ont été très contents de ce contexte en 2020 mais les acheteurs ont subi un stress additionnel.”

DES BANQUES PRUDENTES FACE AU CONTEXTE

Les acheteurs se retrouvent bien souvent face à une situation émotionnelle avec un premier ressenti, celui du coup de cœur menant à aller au-dessus de leurs moyens financiers. “Le problème est que, quand les acheteurs passent à une réflexion à froid, entre le moment d’une offre acceptée et l’acte notarié, ils trouvent des portes de sortie qui normalement ne seraient pas acceptables. Mais les vendeurs laissent couler car d’autres offres suivent, créant tout de même son lot d’insatisfaction. Le marché se retrouve complètement déréglé.”

Julie Gaucher nous explique une conséquence: la prudence des banques. “Les banques resserrent leurs critères. Elles ont vu cet engouement déraisonnable et ne veulent pas d'une crise économique semblable à celle de 2008 qu’ont subit beaucoup de pays. Les banques exigent de plus en plus d’évaluations agréées ce qui augmente les délais de financement. Elles peuvent aller jusqu’à refuser une demande d’hypothèque si leurs clients obtiennent une baisse de prix de leur offre, suite par exemple à une inspection." 

ZOOM SUR LES LOCATIONS AIRBNB

Les petits investisseurs qui ont acheté un bien dans le but de louer en AirBnB se retrouvent dans une situation particulière car ces locations à court terme sont actuellement interdites. “Ces investissements sont réalisés avec des calculs de rentabilité de location à court terme donc avec des revenus plus élevés. Quand ces biens se retrouvent sur le marché classique de la location, les loyers ne couvrent pas les versements d’hypothèque, taxes et autres frais. Le côté positif pour les courtiers est d’aller chercher de belles inscriptions et faire un rapprochement entre les vendeurs et les acheteurs pour lesquels ils ont des contrats de courtage acheteurs. Il y a actuellement près de 40% des biens en location qui sont actuellement vides; les propriétaires peuvent être intéressés à vendre. Cette approche permettrait d’essayer de ramener un marché plus équilibré entre l’offre et la demande.”

Évolution des critères d’achat: les nouvelles tendances en matière de recherches immobilières

Le télétravail et le confinement auront eu raison des petites surfaces en ville. La tendance est aux grands espaces et à un retour à la nature. “On observe un exode de Montréal vers les régions. C’est plus de 35 500 ménages qui ont quitté Montréal en 2020. Il y a 2 ou 3 ans, les propriétés en région restaient plus longtemps sur le marché, alors que nous assistons aujourd'hui à une pénurie dans certains marchés. Il y a un appétit pour les centres plus touristiques tels que les Laurentides et L’Estrie, et les villes qui ont le plus bénéficié cet exode hormis ces deux régions, sont entre autres St-Jérôme, Laval et Bromont.”

De nouveaux critères d’achat entrent en jeu et particulièrement sur le style de vie. “Les gens veulent des espaces verts, des plus grandes pièces, ils ont envie de pouvoir sortir sur leur terrain, de cultiver leur potager, de profiter d'un environnement différent. Les terrains à bâtir sont également très en demande.

Perspectives 2021 du marché immobilier

UNE AUGMENTATION DES INSCRIPTIONS?

Si la crainte du confinement prolongé se fait ressentir, cela pourra avoir un impact sur l’équilibre du marché immobilier en 2021. “Je ne sais pas jusqu’à quel point les gens peuvent tenir le coup financièrement. Il y aura des propriétaires qui ne seront plus capables de payer leur mensualité et qui malheureusement vont devoir laisser aller leur propriété. En 2020, les banques ont accepté de reporter les paiements hypothécaires, le gouvernement a mis de l’argent dans le système mais si le confinement et le couvre-feu se poursuivent, il n’y aura plus d’argent.” 

UNE BAISSE DES INVESTISSEURS ÉTRANGERS 

La hausse de prix moyen de 14,45% dans le Grand Montréal par rapport à 2019 est la hausse la plus élevée dans les grandes villes du Canada, plus que Toronto et Vancouver. “Ces villes ont mis en place des taxes pour les investisseurs étrangers. Montréal avait abandonné l’idée de cette taxe car nous n’avions pas un marché en surchauffe. Si la hausse des prix se poursuit, nous pourrions voir réapparaître cette volonté des élus. Nous avons déjà perdu beaucoup d’investisseurs étrangers en 2020 de par la limitation des déplacements, et une telle taxe à l’investissement étranger pourrait garder ceux-ci à l’écart.”

LES VENTES SUR PLAN À SURVEILLER

Notre interviewée attire l’attention des acheteurs de projets neufs sur deux phénomènes qui arrivent actuellement. “Les gens qui achètent sur plans se retrouvent souvent déçus car la superficie qu’ils croient avoir acheté est une superficie brute et non nette. La différence peut aller de 10 à 20%. Attention donc au prix au pied carré puisque par exemple sur une superficie de 1000 pi2 et un prix d’achat médian de plus de 825,000$ cela pourrait signifier un prix payé de 907,50$ à 990$ du pi2 au lieu du 825$ du pi2 sur plan. C’est au moment de la revente bien souvent que les gens prennent conscience de ce phénomène, dévaluant ainsi leur retour sur investissement.” 

Le second danger est que certains projets qui ont débuté ne verront peut-être pas le jour…

 “Les banques retirent leur financement de certains projets actuellement. Le problème est le dépôt que les acheteurs ont donné avec la possibilité de perdre cette somme.” Avis donc aux acheteurs sur plans sur des projets qui n’ont pas commencé ou en début de chantier. Bien se faire conseiller peut éviter une perte d’argent.

Contexte de l'immobilier d’entreprise

“Beaucoup de locaux sont vides et un article annonçait dernièrement qu’entre 23 et 30 % des commerces de quartiers fermeront leurs portes dans l’année qui vient. Il y aura toujours de belles opportunités, de nouvelles entreprises qui auront besoin de locaux mais peut-être avec une utilisation différente. Avec les taxes et coûts d’entretien élevés que doivent supporter les propriétaires, les loyers peuvent difficilement baisser. On peut imaginer des recherches de locaux plus petits et l’instauration du télétravail en rotation dans les entreprises. D’autres entreprises plus commerciales ont décidé de profiter de cette désertion des locaux afin d’entamer la rénovation de leurs locaux.”

Conseils pour acheter ou vendre en 2021

Que conseillerait Mme Gaucher aux acheteurs pour 2021? “Je dirais de ne pas faire d’achat sous pression. Rester un an de plus en loyer pour avoir une bonne mise de fond, ne pas dépasser son budget, ne pas faire d’achat émotif. Se faire pré-qualifier avant de commencer à magasiner. Ne pas laisser tomber la condition d’inspection est aussi important. Même si on perd le bien qu’on voulait, il faut regarder les signes. Il y aura fort probablement de belles opportunités en 2022 et 2023. Il faut respecter les étapes normales de réflexion dans un projet d’achataussi important, et surtout être bien conseillé et accompagné par son courtier immobilier.” 

Pour les vendeurs, Mme Gaucher recommande de ne pas se laisser aveugler seulement pas le prix offert pour leur propriété, aussi alléchant soit-il, mais de regarder la qualité des acheteurs, et surtout de vérifier quelles sont leurs options de relocalisation une fois leur propriété vendue.  Ce qu’ils ont gagné d’un côté, ils devront probablement débourser une surprime pour trouver un autre bien équivalent puisque la surenchère existe des deux côtés, à moins bien entendu qu’ils optent pour un marché où le prix médian des propriétés est moindre.

Après un marché tranquille durant la période des fêtes, la reprise s’est fait sentir de plus belle depuis le 11 janvier.