Des tours résidentielles de grande taille, des appartements de plus en plus petits et un étalement urbain accéléré par l’arrivée prochaine du Réseau express métropolitain sont quelques-unes des tendances qui se dessinent pour 2022 dans le marché immobilier de la région de Montréal, selon divers promoteurs consultés par Le Devoir. 

Malgré une pandémie qui s’étire depuis mars 2020, le marché immobilier bouillonne à Montréal, où une flambée des prix a poursuivi son cours dans les derniers mois, notamment au centre-ville. « Il n’y a pas de condos [à vendre] pour moins de 1000 $ le pied carré » dans le cœur de la métropole, dit avec étonnement le président du Groupe MACH, Vincent Chiara, en entrevue au Devoir. Jusqu’à récemment, « on voyait ces prix-là à Toronto, à Vancouver, mais pas à Montréal », indique le promoteur, qui est notamment derrière une partie du développement immobilier prévu sur l’ancien site de Radio-Canada.

L’intérêt des acheteurs est là, malgré tout. Et leur profil change. « Avant la pandémie, il y avait beaucoup d’acheteurs investisseurs. Maintenant, il y a beaucoup d’acheteurs occupants », comme des travailleurs et des personnes retraitées, constate le chef des investissements et du développement au Groupe Brivia, Vincent Kou.

 Avant la pandémie, il y avait beaucoup d’acheteurs investisseurs. Maintenant, il y a beaucoup d’acheteurs occupants.

— Vincent Kou

Le promoteur Broccolini a notamment présenté en novembre dernier son projet Le Sherbrooke , qui prévoit la construction d’ici 2025 de 562 appartements dans un immeuble de 25 étages près du centre-ville. La construction d’une tour d’une hauteur similaire, développée par Cogir, se poursuit par ailleurs sur le boulevard Robert-Bourassa en vue de sa livraison en 2024. Celle-ci comprendra 435 condos et appartements locatifs répartis sur 26 étages, en plein cœur du centre-ville, où plusieurs autres développements immobiliers sont en cours.

Les copropriétés résidentielles

Le marché immobilier, qui a accordé une place prédominante aux appartements locatifs au cours des dernières années, semble d’ailleurs changer de cap tranquillement au profit des copropriétés résidentielles.

La dernière édition de la publication L’état du centre-ville de Montréal, sortie en octobre dernier, faisait état d’une « croissance soutenue et ininterrompue depuis le deuxième trimestre de 2020 des ventes de condos neufs et des reventes de condos existants » dans le cœur de la métropole. Le document notait d’ailleurs une poussée « un peu plus forte » des mises en chantier de copropriétés par rapport aux logements locatifs.

« On devrait revenir à quelque chose de central. Le condo devrait regagner en popularité [en 2022], particulièrement au centre-ville de Montréal », entrevoit ainsi Vincent Shirley, directeur principal, innovation et stratégies de croissance, au sein du Groupe Altus. Une situation qui n’est pas étrangère à la hausse de la valeur des terrains et à « l’inflation sur les coûts de construction », estime-t-il.

 Le condo devrait regagner en popularité, particulièrement au centre-ville de Montréal

— Vincent Shirley

Le taux d’inoccupation des logements locatifs a par ailleurs grandement augmenté au centre-ville depuis le début de la pandémie, notamment en raison de la chute radicale du nombre d’étudiants étrangers dans la métropole, réduisant ainsi l’attrait des promoteurs pour ce type de logements au profit des copropriétés à vendre, ajoute M. Shirley. D’autant plus, rappelle-t-il, que les fonds d’investissement ne voudront pas financer un projet « qui est voué à un déficit ou à une faillite ». L’expert prévoit donc « un retour du balancier » en faveur des copropriétés en 2022.

Toujours plus haut

Les projets de tours de grande hauteur (dépassant parfois 60 étages) sont par ailleurs de plus en plus nombreux à être entamés au centre-ville de Montréal — que l’on pense au 1, Square Phillips, du Groupe Brivia, ou encore aux tours Maestria, développées par le géant de l’immobilier Devimco.

Encore là, cette situation n’est pas étrangère à la forte montée de la valeur des terrains au centre-ville, mais aussi à la rareté croissante des lots vacants, ce qui stimule les constructions en hauteur. « C’est devenu une réalité, une norme, et les gens s’adaptent », estime M. Chiara, qui note par ailleurs que la taille des logements qui sont mis sur le marché est de plus en plus réduite, afin que ceux-ci demeurent accessibles financièrement aux acheteurs.

« C’est vers là qu’on s’en va. Les terrains deviennent de plus en plus chers, donc la densité devient un élément clé », estime également M. Kou, du Groupe Brivia.

Les possibilités de développement étant de plus en plus restreintes au centre-ville et les logements étant devenus trop dispendieux pour bien des acheteurs, des promoteurs misent de plus en plus sur la banlieue. Un phénomène qui devrait s’accélérer en 2022 dans le contexte de l’arrivée prochaine du REM, selon les promoteurs consultés. C’est notamment le cas dans l’ouest de l’île de Montréal et à Brossard, mais aussi, de plus en plus, dans l’est de la métropole.

« Avec le nouveau REM de l’Est [en planification], il y a fort à parier que ça va se densifier là-bas, sans doute avec des terrains moins chers qu’au centre-ville, mais qui offrent la possibilité de s’y rendre en 20 minutes en train », mentionne le président de Cogir, Stéphane Côté.

Ce dernier estime d’ailleurs que le Règlement pour une métropole mixte de la Ville, en vigueur depuis le 1^er avril dernier, contribuera à accélérer cet exode vers la banlieue, puisque les promoteurs refileront aux acheteurs les coûts supplémentaires liés aux exigences en matière d’inclusion de logements sociaux et abordables mises en place par l’administration de Valérie Plante.

« On est à la limite du niveau de tolérance », indique M. Côté, ajoutant que « plusieurs acheteurs vont éventuellement regarder vers d’autres solutions en raison du coût d’achat à Montréal », qui est plus élevé qu’ailleurs.

Vincent Chiara, du Groupe MACH, estime pour sa part qu’il s’agit d’une « obligation sociale » des promoteurs, de répondre aux besoins en matière de logements sociaux et abordables à Montréal et de ne pas, au contraire, « payer pour ne pas en faire », comme cela a souvent été le cas sous forme de compensations financières données à la Ville au cours des dernières années.