Immobilier 101

Le paradoxe du condo : ascension et stagnation sociales dans les grandes villes canadiennes

Francis Gosselin

Le moindre qu’on puisse dire, c’est que la pandémie a eu un effet majeur sur le marché de l’immobilier résidentiel au Canada, et plus particulièrement sur la dynamique du marché des condominiums dans le contexte des grands centres. 

Alors que les marchés de Vancouver et de Toronto ont vu un accroissement de l’inventaire de condos disponibles en raison d’une relative dévitalisation de leurs noyaux urbains, Montréal est à l’inverse aux prises avec un manque d’inventaire qui a fait augmenter significativement le prix des copropriétés.

Inversement, le marché canadien a affiché, de manière générale, une forte augmentation des ventes de maisons unifamiliales, alors que le Québec a vu une baisse des ventes dans ce segment de l’ordre de 14 %.

Propriétaires-vendeurs, acheteurs et courtiers : un portrait mixte

Ainsi, selon qu’on réside dans l’une ou l’autre des grandes métropoles canadiennes, l’investissement dans une copropriété peut s’avérer ou non un vecteur d’enrichissement, et par conséquent, de forte mobilité sociale.

Assurément, les différents marchés se sont adaptés pendant la pandémie, et tous ont dû faire preuve de créativité dans leurs méthodes et leurs techniques de mise en marché, d’accompagnement des clients et de finalisation des ventes. C’est particulièrement vrai du côté des courtiers et des agents, qui ont adapté leurs activités afin de faciliter l’accès à leurs services. 

Cette dématérialisation a aussi révélé de nombreuses occasions d’amélioration du processus de vente dans le segment des condos, ce qui facilite et accélère l’ensemble des étapes. C’est l’avis du président de l’Ontario Real Estate Association, Sean Morrison, qui témoigne de l’énergie déployée par les courtiers et agents ainsi que par leurs chambres et associations. 

À l’approche de la période estivale, de la fin du confinement et du retour progressif des travailleurs vers les centres, il y a fort à parier que les villes qui ont connu un ralentissement ces derniers mois risquent de rattraper le retard. Le Globe & Mail évoque même un « blitz » post-COVID qui permettra aux grandes métropoles de renouer avec une activité soutenue sur le marché du condo.

Le portrait pour les investisseurs

Le marché des condos est également un marché de prédilection pour les investisseurs de tous types qui souhaitent utiliser l’immobilier résidentiel comme actif stable et de long terme. Dans ce cas particulier toutefois, les derniers mois se sont avérés plus difficiles, et un éventuel « retour à la normale » ne se fera pas aussi rapidement que dans le cas des acheteurs-propriétaires, faute de travailleurs, d’expatriés et d’autres occupants temporaires. 

En effet, un rapport publié par la SCHL en janvier 2021 révélait que près d’un appartement sur 10 au centre-ville de Montréal et dans les quartiers adjacents était vide, ce qui peut rendre une éventuelle location plus difficile.

Même son de cloche à Toronto, où le taux d’inoccupation a atteint 8,8 %, alors qu’à Vancouver, le taux d’inoccupation est passé de 1,1 % à 2,6 % en 2021. Bien que ce dernier indicateur puisse sembler plutôt faible, il faut remonter à 1999 pour voir un taux d’inoccupation aussi faible dans la métropole Britanno-Colombienne, qui est réputée pour son marché résidentiel particulièrement resserré. 

Cela dit, pour ceux et celles qui ont acheté plus récemment, un tel marché peut s’avérer difficile effectivement. Or, dans l’ensemble des métropoles canadiennes, l’augmentation rapide des prix au cours des cinq dernières années fait en sorte que les investisseurs plus matures sont dans une position de faible endettement par rapport à la valeur de marché de leurs propriétés.

Il n’y a donc pas, dans l’ensemble, de sentiment d’urgence à revendre de la part des investisseurs.

Ça va bien aller (!)

De manière générale, le marché immobilier canadien repose sur des bases solides et la stabilité des prix pendant la pire pandémie depuis un siècle montre que la demande est demeurée forte, en raison de l’accroissement de l’épargne des ménages et des prévisions de croissance modérées, mais néanmoins positives pour 2022-2023.

 Le contexte des taux bas, combiné à la demande soutenue, tous types de propriétés résidentielles confondues, fait de la propriété résidentielle un pari sensé pour les ménages qui souhaitent accumuler de la richesse.

 La pandémie n’aura donc, somme toute, été qu’un mauvais moment à passer !