L'impact sur le marché immobilier d’une économie sans croissance serait une baisse de l'inflation et des taux hypothécaires variables et fixes. (Photo: 123RF)
BLOGUE INVITÉ. En 2023, trois événements marquants vont impacter le marché immobilier: les prix de l’immobilier vont cesser de baisser, il y aura une légère récession et le taux directeur amorcera sa descente.
Des experts prédisent une baisse de 0,25% en octobre 2023 et une réduction d’un autre 0,25% en décembre. La baisse du taux directeur serait beaucoup plus importante en 2024.
Ceux qui ont pris un montant élevé d’hypothèque avec un taux variable doivent donc tenir bon pendant six mois.
Baisses en 2023
La Banque du Canada a annoncé le 25 janvier qu’elle faisait une pause dans ses hausses pour laisser l’économie s’ajuster. Elle ne prédit pas d’avance quand les taux commenceront à baisser. Il est donc intéressant de se pencher sur les prévisions d’experts.
Elle a mené un sondage auprès de 28 experts - économistes et stratèges de banques, fonds de pension et gestionnaires d’actifs - au cours des deux dernières semaines de décembre. C'est la première fois que la Banque du Canada publie un tel sondage.
Selon la médiane des résultats, le taux directeur atteindrait 4% en décembre 2023, soit une baisse de 0,50% du taux actuel de 4,50%. Les plus pessimistes prédisent que le taux directeur ne baissera pas. Les plus optimistes prédisent que le taux sera de 3,75%.
Baisses en 2024 et 2025
Les experts prédisent que le taux se situera entre 2,50% et 3,25% en fin d’année 2024, La médiane des prédictions est à 3%.
La Banque du Canada a ramené en 2022 son estimation du taux neutre nominal, soit ce que serait le taux d'intérêt si l'inflation était stable et l'économie était au plein emploi, à son niveau prépandémique, soit dans une fourchette comprise entre 2,0% et 3,0%.
Ce serait une excellente nouvelle que le taux directeur revienne à l’intérieur de cette fourchette.
Il y aurait une baisse de 0,25% à 0,375% en début de 2025.
Les conditions économiques mondiales demeurent instables et difficilement prévisibles. Ces prédictions de réduction du taux directeur doivent être donc prises avec prudence.
Une récession est inévitable
Il est difficile de prédire s’il va y avoir une récession ou non. Personnellement, je suis convaincu qu’il y aura une légère récession. Si je me trompe, l’économie tournera au ralenti et l’effet sur l’immobilier ne sera pas tellement différent. Je crois que les dommages sur l’immobilier seront relativement modérés.
Lors de sa conférence de presse du 25 janvier, Tiff Macklem, gouverneur de la Banque du Canada, prévoit une croissance nulle: deux ou trois trimestres de croissance légèrement négative ou de croissance légèrement positive.
Pour ce qui est de l’éventualité d’une récession, les économistes sont divisés. Laissons-les débattre et discutons des impacts sur le marché immobilier d’une économie sans croissance. L’inflation baissera ainsi que, finalement, les taux hypothécaires variables et fixes.
S’il y a une chose que j’ai apprise après 40 ans sur le marché du travail, c’est que chaque récession est différente. En général, il y a eu hausse importante du chômage mais ce ne sera pas le cas cette fois-ci.
Un taux de chômage tout près des creux historiques est un signe que l’économie surchauffe pour la Banque du Canada. Pour eux c’est un signe inquiétant car cela contribue à la montée de l’inflation. Pour moi, c’est un signe positif car il y a peu de propriétaires au chômage auront de la difficulté à faire leurs paiements hypothécaires.
Évolutions des prix
Certains articles de journaux, et plusieurs courtiers immobiliers sur les médias sociaux, mentionnent que les prix continuent de monter, même avec des taux d'intérêt élevés. Ces informations sont trompeuses. En calculant une différence de prix sur 12 mois, on inclut une période de hausse et une période de baisse.
Il est plus révélateur d’évaluer la baisse depuis que le sommet a été atteint. Les prix des unifamiliales au Québec ont atteint un sommet en mai 2022. À la fin novembre 2022, le prix avait baissé de 14% par rapport au sommet. En mai prochain le calcul sur 12 mois montrera une baisse d’environ 20%. J’ai hâte de voir les manchettes.
Cette glissade des prix est connue depuis plusieurs mois. Je m’interroge parfois sur les raisons de ne pas mettre d’emphase sur cette descente. La population mérite l’heure juste.
Selon moi, les baisses de prix vont cesser ce printemps. Les prix vont ensuite rester relativement constants pour une période d’environ 12 mois. C'est une période de stabilisation justifiée avec tous les bouleversements depuis mars 2022.
La confiance des acheteurs envers l’économie va se rétablir et ils vont s’habituer à des taux hypothécaires plus élevés que pendant la pandémie. L'augmentation des immeubles à vendre fera en sorte que les conditions de l'offre et de la demande ne favoriseront plus les vendeurs.
Éventuellement, les prix vont graduellement recommencer à monter, entre autres parce que l’on a une forte immigration et qu’il y a une pénurie d'offres de logements à louer et d’immeubles à vendre.
