Les approbations de financement ralenties par les évaluations immobilières
31 mai 2021
Les approbations de financement ralenties par les évaluations immobilières
La progression fulgurante des valeurs immobilières oblige les banques à demander systématiquement une évaluation des propriétés lors d’une transaction.
Le prix médian d'une maison unifamiliale au Québec a augmenté de 41 % en avril par rapport à l'année dernière à 370 000 $, selon l'Association professionnelle des courtiers immobiliers.
PHOTO : RADIO-CANADA
Parmi les professionnels impliqués dans l’achat ou le refinancement d’une propriété se trouve l’évaluateur immobilier. Son rôle est moins connu que celui du courtier ou du notaire. Mais quand la confirmation d’une offre d’achat repose sur ses épaules en ces temps de frénésie, il passe soudainement un peu moins inaperçu.
L’attente pour l’obtention d’une évaluation de propriété s’amplifie depuis le début de la surchauffe immobilière au Québec. Les évaluateurs sont débordés. Conséquence : il devient de plus en plus difficile d’obtenir, dans les délais impartis, une approbation de financement hypothécaire parce qu’elle dépend du résultat de l’expertise.
Ça peut même aller jusqu'à faire perdre une transaction, reconnaît l’évaluateur agréé Nicolas St-Cyr. On a des clients qui appellent au bureau et nous disent : si à telle date je n'ai pas ma lettre de financement, je perds le deal. Cette pression, on la vivait et elle fait partie de notre métier, mais elle s’est grandement intensifiée cette année.
L’associé chez Caprea observe une augmentation de 50 % des demandes au sein de sa firme. La flambée des prix entraîne une réévaluation presque systématique des propriétés parce que les systèmes des établissements financiers ne reconnaissent pas les nouvelles valeurs du marché.
Pour s’assurer que la propriété qu’on est en train de financer en surenchère, de 50 000 $ et plus, vaut vraiment le prix, la banque nous dit : ton dossier est approuvé, mais il manque mon évaluation pour que le dossier soit complet, explique Véronique Caron, courtière chez Multi-Prêts Hypothèques.
Il y a eu des évaluations dans presque tous les dossiers, ce qui retarde nos transactions.
Ce qui pouvait prendre de 48 à 72 heures nécessite dorénavant de patienter jusqu’à 10, 15, 30 jours. Je suis à la recherche d’un évaluateur pour obtenir une valeur locative et ça fait 4 jours que j’essaie d’avoir un rendez-vous, indique Mme Caron. On appelle trois fois par jour et je n’ai aucun retour.
Aux nouvelles acquisitions, il faut également ajouter de nombreuses demandes de refinancement chez ceux qui préfèrent rénover leur résidence plutôt que de déménager. Des contrats de vente signés il y a un an dans le marché des habitations neuves doivent être mis à jour. Il semble qu’il y ait eu davantage de cas de séparation dans la dernière année. Voilà plusieurs situations qui, souvent, nécessitent l’expertise d’un évaluateur agréé.
Et c’est sans parler des règles sanitaires qui ont imposé un ralentissement dans la réalisation des expertises et du manque d’évaluateurs agréés. Leur ordre professionnel compte, bon an mal an, un millier de membres depuis plus d’une vingtaine d’années, dont seulement la moitié œuvre en pratique privée.
Des normes à respecter
En dépit de la pression, Nicolas St-Cyr souligne que les évaluateurs agréés ne peuvent céder sur quoi que ce soit : On a des normes qui nous guident et on doit motiver notre opinion dans un rapport clair pour le public et qui démontre notre raisonnement. [...] C’est pas juste de mettre un chiffre sur une napkin pour confirmer une valeur.
La première raison d'être pressé dans la vie, c'est quand on a un problème de santé. La deuxième raison d'être pressé, c'est quand on a besoin d'argent. Nous, on se fait mettre énormément de pression parce qu'on débloque souvent l'argent des gens.
À l’Ordre des évaluateurs agréés, le président Pierre Goudreau admet que l’explosion des valeurs représente un gros défi. Malgré les prix de vente, ça ne veut pas dire que les évaluateurs vont en arriver à cette évaluation, précise-t-il. Est-ce que des gens paient des primes injustifiées? La réponse est oui. Le rapport envoyé à l’institution financière ne va pas les représenter nécessairement.
Dans ces circonstances, le prêt sera normalement établi en fonction de la valeur déterminée par l’évaluateur et l’acheteur devra trouver des fonds autrement pour compenser le manque à gagner. En effet, bien que les banques veulent de l’argent, elles doivent aussi gérer leur risque.
Il s’agit d’un goulot d’étranglement parmi plusieurs dans la chaîne des professionnels, aux dires de Nicolas St-Cyr. De nombreux acheteurs diront à leur tour qu’il s’agit aussi d’une bonne dose de stress inattendu.
Comment éviter que des offres d’achat conditionnelles à une approbation de financement dans un délai prescrit tombent à l’eau? On doit recourir à nos talents de négociateur, affirme la courtière Véronique Caron. Ça nous force à intervenir dans plusieurs transactions.
