Après plusieurs mois d’attente, il a obtenu un chèque de la Ville de Montréal, d’environ 5000 $, en guise de remboursement du droit de mutation immobilière, appelé plus communément taxe de bienvenue. Celle-ci est exigée au Québec, par la municipalité, de tous les nouveaux acheteurs d’un immeuble.

C’est une bonne nouvelle! On voulait rester dans un quartier animé, proche du métro et des transports en commun, explique ce trentenaire qui a acheté l’été passé, avec sa conjointe, un appartement à proximité du parc Laurier, sur le Plateau-Mont-Royal, quelques jours avant la naissance de leur fille.

On avait prévu de faire des rénovations après notre achat, et ça nous a permis de nous aider financièrement.

À l’orée du scrutin municipal, Radio-Canada se propose dans les prochains jours de vous faire découvrir différents enjeux liés à la crise du logement dans la métropole, qui touchent tant les propriétaires et les familles que les locataires :

• Montréal veut taxer les acheteurs étrangers, mais Québec hésite

La chef de Projet Montréal Valérie Plante avait promis en 2017, avant son élection, d'aider 5000 familles par an.

PHOTO : RADIO-CANADA

Objectif initial de 5000 familles par an

Gaylord Dusautoir fait partie des quelque 6000 familles montréalaises qui ont pu bénéficier, jusqu’à maintenant, du Programme d’appui à l’acquisition résidentielle (PAAR), dans sa version revue et corrigée en avril 2018 par l’administration de Valérie Plante.

Après une forte hausse en 2019, le nombre de bénéficiaires a depuis considérablement chuté. Et on est loin des objectifs initiaux de l’administration de Valérie Plante, qui en avait fait l’un de ses arguments phares en campagne électorale.

Projet Montréal, qui a néanmoins respecté sa promesse en révisant considérablement le programme, espérait à l’origine aider 5000 familles par an.

Projet Montréal va faciliter l’accès à la propriété pour 5000 familles par année en remboursant la taxe de bienvenue pour les ménages ayant un enfant ou plus, jusqu’à concurrence de 5000 $.

Quelques mois plus tard, Valérie Plante revoyait cependant à la baisse ses ambitions au moment de présenter officiellement la mise à jour de ce programme.

Le nombre de bénéficiaires espéré était alors estimé à plus de 3500 ménages par année, selon le communiqué de presse de l’époque(Nouvelle fenêtre).

En 2017, lors de la campagne électorale, Projet Montréal avait misé sur un remboursement de la taxe de bienvenue pour séduire les électeurs.

PHOTO : PROJET MONTRÉAL

Des plafonds éloignés de la réalité du marché

La famille de Cédric Stevenin aurait aimé profiter de ce programme.

Le couple, avec ses deux jeunes enfants, a fait l’acquisition en novembre 2020 d’un duplex dans Saint-Léonard. Le montant qu’ils ont dû payer dépassait allègrement le plafond fixé par la Ville pour bénéficier du PAAR.

Ces limites varient selon le type de logement acquis. Par exemple, le prix d’achat maximal admissible est de 630 000 $ pour les nouveaux acheteurs faisant l’acquisition d’une maison unifamiliale ou d’un bâtiment de plusieurs logements, comme Cédric Stevenin.

Je trouve cette limite vraiment basse et, qui plus est, actuellement, avec la montée fulgurante des prix, cette limite n'a pas de sens et aurait dû être réévaluée.

Pour ne pas dépasser ce plafond, on aurait dû acheter vers [le quartier] Saint-Michel une maison beaucoup plus petite et en moins bon état, poursuit-il. Mais nous avons des enfants en bas âge, alors je ne me voyais pas acheter une habitation dans laquelle j'aurais dû faire de nombreux travaux afin d'être sous cette limite.

Pour les propriétés neuves, la limite est de 450 000 $ au centre-ville et de 400 000 $ dans le reste de la métropole pour un ménage avec au moins un enfant. Ces plafonds n’ont pas évolué depuis 2018.

Le montant forfaitaire versé aux familles varie, quant à lui, de 5000 $ à 15 000 $.

Le prix des maisons et des appartements a explosé à Montréal ces dernières années, particulièrement dans les quartiers centraux, comme le Plateau-Mont-Royal.

PHOTO : GETTY IMAGES/ISTOCKPHOTO / GREGOBAGEL

Les plafonds n’ont aucun sens, les montants sont ridicules, aberrants : de nombreuses familles montréalaises ont écrit à Radio-Canada pour déplorer les critères financiers mis en place par la Ville de Montréal.

À Montréal, les prix n’ont cessé de grimper au cours des dernières années. Sur l’île, le prix médian d’une maison unifamiliale est de 702 000 $ en 2021, selon un rapport de l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ) publié début septembre. Soit une hausse de 22 % en un an.

Toutes les catégories sont en augmentation. Les plex (2-5 logements) se vendent à près de 750 000 $ (+11 %) et les condos à 414 000 $ (+8 %). Les montants varient aussi sensiblement selon les arrondissements.

Pour acheter une maison sur le Plateau-Mont-Royal, par exemple, il fallait compter en moyenne 1,28 million au 2e trimestre de cette année. Sur cette période, un condo coûtait près de 540 000 $.

Pas d’engagement de Denis Coderre

L’ancien maire et candidat Denis Coderre va-t-il revoir à la hausse les critères de ce programme en cas de victoire électorale? Quelles mesures compte-t-il mettre en place? Nous avons posé ces questions à son entourage, mais son équipe n’a pas voulu nous répondre. Des annonces seraient à venir, a-t-on indiqué à Radio-Canada. Rien de tel ne figure pour l’instant dans la plateforme électorale de Denis Coderre rendue publique fin septembre.

Projet Montréal promet une révision

L’administration de Valérie Plante ne s’en cache pas : il y a eu un boom des valeurs immobilières, qui limite désormais l’accès à ce programme, avoue le conseiller Robert Beaudry, l’un des bras droits de la mairesse et responsable des dossiers liés à l’habitation.

On était très ambitieux et on reste très ambitieux, affirme-t-il.

On a conscience que le marché a monté très rapidement. Lorsqu’on est arrivés, on était complètement déconnectés du marché. On a fait ce rattrapage-là en révisant ce programme.

Avant l’arrivée au pouvoir de Projet Montréal, un programme similaire existait déjà. Mais le nombre de bénéficiaires était bien plus faible.

Entre 2014 et 2017, au total, 2636 familles ont bénéficié d’une aide financière pour l’achat d’un logement neuf ou existant, soit moins de 700 familles par an, en moyenne. À cette époque, le prix d’achat maximal admissible pour une maison unifamiliale était de 400 000 $.

On ne veut pas faire comme les administrations précédentes et attendre, attendre encore, prévient Robert Beaudry. On va optimiser le programme, promet-il, tout en refusant de dévoiler des détails.

On ne veut pas encourager la spéculation, soumet l’élu.

D’autres familles ont également soulevé diverses injustices. Par exemple, les propriétaires de logement en indivision ne peuvent bénéficier de cette aide financière.

On a du mal à comprendre, soutient Camille Miconnet, qui a acheté un appartement au printemps 2020, avec son conjoint et leur enfant âgé d’un an.

Avec un premier achat et un premier enfant, c’est une année avec beaucoup de charges. Avoir droit à ce remboursement n’aurait pas été négligeable. C’est un petit peu décevant.

Pour justifier cette décision, la Ville dit vouloir « protéger et maintenir le parc de logements locatifs ». La conversion de logements locatifs en copropriétés divises est encadrée par les arrondissements. Ce n’est pas le cas de la conversion de logements locatifs en copropriétés indivises, ce qui explique l’exclusion de cette forme de copropriété du programme, souligne un porte-parole de la métropole.

Des couples ayant recours à des inséminations ou à des fécondations in vitro se sentent également exclus. Afin de postuler à ce programme, rappelle la Ville, l’enfant doit être né ou à naître au plus tard 9 mois après l’enregistrement de l’acte de vente au registre foncier.

Or, il est souvent impossible, pour ces ménages, de prévoir avec certitude la date de naissance de l’enfant, malgré la volonté de fonder une famille, nous a spécifié une propriétaire qui tente de devenir mère.

Face à cette situation, ces couples peuvent postuler dans la catégorie des ménages sans enfants. Mais les plafonds y sont nettement plus bas. Le prix d’achat ne peut excéder 225 000 $ pour une propriété neuve.

L'habitation est au cœur de cette campagne électorale.

PHOTO : RADIO-CANADA / IVANOH DEMERS

Meilleure visibilité réclamée

Point commun de nombreux acheteurs et jeunes familles : ils ne connaissaient pas ou peu ce programme d’appui à l’acquisition résidentielle.

On a eu de la chance d’avoir un notaire qui nous en a parlé. Ni le banquier ni le courtier ne nous l’avaient mentionné, se rappelle Gaylord Dusautoir.

Courtière immobilière, principalement dans les quartiers centraux, Yannick Charlet évoque un programme complexe et très difficile à trouver.

Les petites familles ont souvent beaucoup de choses à penser, elles n’ont pas toujours les connaissances pour chercher et trouver ce type de programme.

J’en parle aux familles qui ont un petit budget, mais la moitié seulement sont au courant, estime-t-elle. Il faudrait que ce soit plus simple et plus visible. La Ville pourrait suggérer de postuler à ce programme lorsqu’elle envoie la facture pour la taxe de bienvenue.

Avec la collaboration d'Aude Garachon