À force de lire constamment qu’il y a environ 14 000 annonces à Montréal, dont 92,5% sont illégales, on en vient tous à être convaincu que c’est un fait. Mais comme Inside Airbnb inclut toutes les locations depuis 2011, ces données sont trompeuses. (Photo: 123RF)
OPINION. Très peu de logements Airbnb illégaux retourneront sur le marché locatif traditionnel. Plusieurs données trompeuses circulent et je suis fier de vous présenter une image plus juste de la réalité. Le Regroupement des comités logement et associations de locataires du Québec (RCLALQ) veut faire interdire tous les Airbnb et accuse faussement Airbnb d’avoir agi illégalement.
À force de lire constamment qu’il y a environ 14 000 annonces à Montréal, dont 92,5% sont illégales, on en vient tous à être convaincus que c’est un fait. Mais comme Inside Airbnb inclut toutes les locations depuis 2011, ces données sont trompeuses.
La majorité des locations étaient concentrées au centre-ville et sur le Plateau. Les locations de courte durée ne sont permises que sur une portion du boulevard Saint-Laurent, de la rue Saint-Denis et de la rue Sainte-Catherine. Cette carte, en date du 24 mars 2023, montre clairement que la majorité des locations sont illégales.
(Visuel: Inside Airbnb)
Location pour plus de 31 jours
Aucun permis de la Corporation de l’industrie touristique du Québec (CITQ) n’est requis pour une location de plus de 31 jours. On peut utiliser Airbnb ou un autre site de location. La majorité de ceux qui n’ont pas de permis vont louer de cette façon. Ce n’est pas surprenant. Leur logement est meublé et très bien décoré. C’est plus rentable que la location traditionnelle et plusieurs ne font pas signer un bail résidentiel pour éviter le carcan des règles qui s’y attachent.
C’est moins rentable que la location de courte durée, mais cela prend beaucoup moins d’efforts. Plusieurs louent pour plusieurs mois. Il s’agit généralement de travailleurs relocalisés, des familles en attente de leur nouvelle maison ou en rénovation majeure. Ce sont en général des locataires très paisibles. C’est un marché en forte croissance que j’avais commenté dans cet article.
La majorité de ceux qui seront insatisfaits des locations de plus de 31 jours vont vendre.
Autres sites de location
Il y a des firmes professionnelles et des hôtes qui utilisent déjà plusieurs sites de location. Ils vont bien sûr continuer à louer à court terme sur ces autres sites, tant que des changements à la loi ne forceront pas tous les sites de location à se conformer.
Pour ceux qui louent actuellement sous Airbnb seulement, je pense que peu vont migrer sur ces autres sites.
Résidence principale
Je ne pense pas que beaucoup de résidences secondaires sans permis vont louer en tant que résidence principale. La définition est contraignante. Pour fin d’hébergement touristique, une résidence principale est l’endroit où une personne physique (pas une société) demeure de façon habituelle en y centralisant ses activités familiales et sociales et dont l’adresse correspond à celle qu’elle indique à la plupart des ministères et organismes du gouvernement.
Louer en courte durée une résidence secondaire, c’est une activité commerciale. Pour une résidence principale, c’est du domaine de l’économie collaborative. Quelqu’un peut louer une chambre et ainsi générer des revenus d’appoint pour l’aider à payer son hypothèque ou ses autres dépenses. Lors d’une absence, on peut louer son logement en totalité.
Les données après la purge
(Visuel: Inside Airbnb)
Pour bien analyser les données, j’ai demandé l’aide de Philippe Pichette. Philippe est copropriétaire de plusieurs chalets à Orford. En tant que fiscaliste, il a fait carrière dans l’industrie des logiciels spécialisés pour les professionnels (comptables, avocats en droit immobilier et des affaires). Il a contacté Maurice Cox d’Inside Airbnb qui lui a fait parvenir les données sources.
(Visuel: Philippe Pichette)
Parmi les 14 000 annonces, il y en avait 6521 inactives depuis plus d’un an.
Le court terme à temps partiel sont ceux qui ont loué moins de 90 nuitées dans l’année.
Il y a 1465 annonces avec des permis, et 1281 annonces ont été effacées.
Le nombre de locations de plus de 31 jours a augmenté de 930.
Plusieurs annonces ont été bloquées même s’ils ont un permis. Donc le nombre avec des permis devrait monter d’ici une semaine.
Faux numéros
Tout comme le RCLALQ, nous avons observé plusieurs locations avec ce qui semble être de faux numéros. Ce sont les hôtes qui agissent frauduleusement, pas Airbnb. Airbnb s’est engagé à supprimer les locations de courte durée qui n’ont pas un numéro d’enregistrement à la CITQ et c’est ce qu’elle a fait le 28 mars.
Airbnb ne peut d’elle-même déterminer si un faux numéro a été utilisé. Le gouvernement du Québec sera en mesure de le faire, particulièrement une fois que les changements à la loi seront en vigueur. De plus, Airbnb va leur donner accès au portail des villes afin d’assurer le respect des règles par les hôtes de Airbnb. C’est le début d’une collaboration pour identifier les locations illégales.
Sécurité des logements
J’ai été surpris de l’existence de logements sans fenêtres ni sortie d’urgence. Que l’immeuble soit loué sous Airbnb ou non, c’est inacceptable.
«Pour un projet de neuf logements et plus, la municipalité ou l’arrondissement n’est pas obligé de vérifier les plans pour délivrer un permis, car cela tombe sous la responsabilité de la Régie du bâtiment en cas de non-conformité, m’explique Richard Ryan, consultant en habitation et ex-conseiller municipal. Mais d’abord et avant tout, c’est l’architecte qui en est responsable. La certification de propriétaire responsable, qui sera graduellement mise en place, pourrait jouer un rôle.»
Retour vers le marché locatif traditionnel
Nous estimons que seulement 1281 hôtes ont quitté Airbnb. La majorité de ceux-ci vont vendre. Plusieurs acheteurs pourront se loger en achetant un beau logement clef en main et libéreront leur logement en location.
