Les taux hypothécaires ont triplé. Le marché immobilier fléchit. Les voyages reprennent. Investir dans l’achat d’un chalet locatif est-il (encore) une bonne idée ?

Les optimistes

« Malgré la hausse des taux d’intérêt, l’année 2023 s’annonce intéressante pour ceux qui veulent faire une incursion dans l’investissement locatif de tourisme », amorçait le communiqué d’Hôtel à la maison, publié le 7 mars dernier.

Il s’agissait bien entendu d’attirer l’attention. C’est réussi.

« Même pour les chalets qui sont présentement en vente, nos analyses sont très intéressantes sur les revenus possibles pour les prochaines années », confirme au téléphone son directeur général, Michael Carrier.

Hôtel à la maison offre des services de gestion et d’entretien aux propriétaires de chalets locatifs et propose des chalets à louer sur sa plateforme web.

Avec la pandémie, le télétravail et les restrictions au tourisme à l’étranger, les taux d’occupation des chalets en location ont quelquefois effleuré 100 %. « Au cours des deux dernières années de pandémie, on était 25 % plus haut en termes de revenus », souligne Michael Carrier.

Ils reviennent à la normale.

« Mais il faut voir aussi que c’est un investissement à long terme, ajoute-t-il. Un chalet qui peut rapporter entre 25 000 et 35 000 $ net annuellement, c’est un investissement quand même assez intéressant. »

L’investisseur peut aussi espérer une hausse de la valeur de sa propriété et l’accroissement de la valeur nette augmente à mesure que l’hypothèque est remboursée, fait-il valoir.

Malgré les 3, 4 ou 5 % de plus sur les taux d’intérêt, les rendements sont quand même supérieurs à la hausse hypothécaire qu’on voit dans la dernière année.

Michael Carrier, directeur général d’Hôtel à la maison

La question est de savoir si la rentabilité va se maintenir.

« Je pense que ça demeure encore une bonne opportunité d’affaires pour quelqu’un qui veut bien le faire », énonce Dany Papineau, président de WeChalet, une plateforme de location de chalets qui se définit comme un compétiteur d’Airbnb et Vrbo. « Nous, on est une plateforme 100 % québécoise, mais qui est 100 % consacrée au créneau du marché du voyage nature-aventure. »

Justement, « le tourisme international est en train de revenir et on va avoir encore des bons taux d’occupation », prévoit-il.

Ce qui signifie toutefois que les touristes québécois vont eux aussi reprendre l’avion. Rien d’inquiétant pour Michael Carrier, pour qui « le booking redevient normal ».

« Il y a un changement pour l’été 2023 : il y a plus d’intérêt pour les petits chalets », observe-t-il.

Après les grands regroupements de famille et d’amis que la sortie du confinement avait favorisés, les locataires cherchent à présent la tranquillité, à moins de deux heures et demie de route des grands centres. « Les trois ou quatre chambres offrent la meilleure rentabilité », souligne-t-il.

Bien choisir

D’après moi, le deal se fait à l’achat. Tu veux une bonne propriété qui est bien située, proche des zones touristiques, proche d’un lac l’été, ou proche des activités hivernales l’hiver.

Dany Papineau, président de WeChalet

Si la propriété combine les attraits estivaux et hivernaux, « on a soudainement une propriété qu’on peut louer quatre saisons. C’est beaucoup plus facile de la rentabiliser tout de suite ».

Les grands projets locatifs

« Si on compare les secteurs d’activité d’investissement pour ce qui est de l’immobilier, le chalet locatif offre beaucoup plus de marge de manœuvre », affirme pour sa part Anthony Gibault, président du Groupe Gibault, un promoteur de projets de construction de chalets locatifs.

Bien qu’il ait à peine franchi la mi-vingtaine, le jeune et dynamique homme d’affaires a multiplié les entreprises, notamment – mais pas uniquement – dans le secteur immobilier.

Malgré nos diversifications, on a décidé de cesser nos développements de plex dans la dernière année pour se concentrer plus exclusivement sur le chalet locatif. L’ensemble de nos projets totalise des investissements d’un demi-milliard de dollars à terme en sept ans.

Anthony Gibault, président du Groupe Gibault

« On a le Domaine St-Côme, 250 chalets locatifs à terme, le Domaine Pine Hill, 31 millions de pieds carrés, 500 chalets locatifs à terme. Il y en a d’autres qui ne sont pas encore annoncés publiquement. On est les plus gros constructeurs de chalets locatifs au Québec. »

Au Domaine Pine Hill, situé dans la région de Brownsburg-Chatham, une douzaine de chalets sont construits et une trentaine d’autres chantiers se mettront en branle au printemps.

« En ce moment, un client au Domaine Pine Hill, avec un chalet de quatre chambres à coucher, va faire entre 20 000 et 35 000 $ de profit net à la fin de l’année après toutes les dépenses », soutient Anthony Gibault.

« Ça, c’est des chiffres actuels, avec des taux hypothécaires de 6,25 %. Alors est-ce que c’est encore un bon investissement ? Au niveau des chiffres, oui. »

Sur le marché de la revente

« À l’achat d’un nouveau produit, il n’y aura pas de rénovation à prévoir à court terme », reconnaît Michael Carrier.

Le marché de la revente peut toutefois offrir d’intéressantes aubaines, si on sait les dénicher.

Une propriété distinctive pourrait attirer davantage l’attention du villégiateur qu’un chalet dans un parc de bâtiments similaires.

« Si on achète directement d’un propriétaire, ce sera souvent un chalet qui n’a pas été construit comme son voisin, expose Dany Papineau. Souvent, il va y avoir des petites rénovations à faire, il faudra remettre à jour la cuisine ou l’intérieur, mais je vois ça comme une opportunité quand même. On peut acheter une propriété à plus bas prix parce qu’elle a besoin de quelques rénovations. »

Dans certains cas, la propriété mise en vente était déjà offerte en location à court terme.

« Ils vont même te faire la passation des réservations qui sont déjà faites. Souvent, ils ont un historique des revenus locatifs des dernières années », souligne le président de WeChalet. « On en voit passer, surtout sur les groupes Facebook de vente de chalets. C’est plus rare, mais oui, ça existe. »

Les prudents

Tous les observateurs ne sont pas aussi optimistes.

Revoyons la situation avec une saine circonspection, sous la lunette de Pierre-Raphaël Comeau, conseiller principal en planification chez VMBL Cabinet de services financiers, attaché à la Banque Laurentienne.

Sans se poser en expert immobilier, il a voulu faire quelques vérifications en analysant les récentes analyses de Royal LePage sur le marché des propriétés récréatives.

« Selon ces recherches, il y a eu en moyenne à peu près 25 % d’augmentation entre 2020 et 2021, puis encore 15 % entre 2021 et 2022. Entre 2022 et 2023, le jury n’a pas encore tranché. »

Certains entrevoient une baisse de 7 %.

En supposant une augmentation de prix de 30 % depuis 2020, la propriété payée 450 000 $ en 2020 avec un taux d’intérêt de 2 % s’achèterait à l’heure actuelle pour 585 000 $ avec un taux de 5,74 %.

La mensualité de 1524 $ en 2020 s’établirait aujourd’hui à 2922 $.

Même avec des hypothèses prudentes pour un nouveau locateur qui achète aujourd’hui une propriété récréative, les versements hypothécaires ont probablement doublé. Et en plus, ça lui prend plus de mise de fonds.

Pierre-Raphaël Comeau, conseiller principal en planification chez VMBL Cabinet de services financiers

La mise de fonds de 20 % est passée en trois ans de 90 000 $ à 117 000 $ pour la même propriété.

Notre nouvel investisseur pourra-t-il louer assez cher pour rentabiliser son achat ? « Il ne pourra pas doubler ses prix, alors qu’il est en compétition avec les locateurs qui ont fixé leur taux en 2020 et 2021 », souligne Pierre-Raphaël Comeau.

Ce nouveau venu doit aussi compter avec l’inflation qui accroît les frais de rénovation, d’entretien, de déneigement, de chauffage…

« Tout le monde le paye, oui, mais c’est une autre barrière à l’entrée. »

L’investisseur plus traditionnel fait face à d’autres frais, risques, déboires et inconvénients, mais « le robinet ne coule jamais sur son fonds négocié en Bourse ».

Il n’a pas non plus à remplacer la fosse septique de son fonds commun ni à moderniser la cuisine de son CPG.

« Embarquer dans un investissement comme ça, ça implique que tu sois un minimum manuel parce que s’il faut que tu payes un plombier chaque fois que le robinet coule, ça va te coûter une fortune rapidement. »

La clientèle

Depuis 2018, le nombre de propriétés locatives a augmenté de près de 50 % (voir encadré).

D’où la pertinente question de Pierre-Raphaël Comeau : « Tu vas le louer à qui, ton chalet ? »

« Tout le monde fait face à l’inflation, souligne-t-il. La petite famille moyenne paye plus cher sur sa propre hypothèque, ce qui fait que le budget vacances va probablement être le premier à être réduit. »

Les télétravailleurs de luxe, comme il les appelle, seront-ils au rendez-vous ?

Il y a eu une tendance très Instagram de se montrer zen en buvant son café et en télétravaillant sur le bord du lac à Notre-Dame-des-Profondeurs. Mais il y a une tendance forte pour le retour au bureau à deux ou trois jours par semaine dans plusieurs grandes entreprises.

Pierre-Raphaël Comeau, conseiller principal en planification chez VMBL Cabinet de services financiers

Avec le retour du transport aérien, les « aventuriers confinés » – « ce ne sont pas des termes de marketing, c’est moi qui ai pris une licence poétique », dit-il – ont pour leur part retrouvé le chemin du Kilimandjaro.

Encaisser l’investissement

« Comme dans beaucoup de placements, si ça ne fait pas ton affaire, tu peux récupérer ton capital à un moment donné », rappelle le planificateur.

Cependant, « revendre un chalet, c’est pas mal plus compliqué que de revendre un fonds négocié en Bourse ou une action ».

Par ailleurs, « il y a fort à parier que le plus gros des augmentations de prix est derrière nous ».

Bref, l’acquisition d’un chalet à des fins locatives n’est pas une panacée financière.

« Pour Jean-Guy, qui est plombier, réparer la plomberie du chalet ne sera pas un problème, conclut Pierre-Raphaël Comeau. Chaque investissement est propre à chacun. Comme le conseillait Warren Buffett : investis dans ce que tu connais. »

Ou apprends à le connaître avant d’investir.

L’OFFRE AUGMENTE

Il n’est pas certain que la demande pour les chalets locatifs va se maintenir, mais chose certaine, l’offre s’accroît.

En 2018, le ministère du Tourisme comptait 6264 attestations de classification dans la catégorie « résidence de tourisme », qui avait cours alors.

Au 31 août 2022, cette catégorie comptait 10 801 attestations.

« L’ancienne catégorie “résidence de tourisme” ne comportait pas uniquement des chalets, mais aussi tout établissement, autre qu’un établissement de résidence principale, où était offert de l’hébergement en appartements, maisons ou chalets meublés », souligne Virginie Rompré, coordonnatrice des affaires publiques et des stratégies au ministère du Tourisme.

Il demeure que la tendance est indéniable : la catégorie a connu une augmentation de 47 % entre 2018 et août 2022.

En 2023, toutefois, on ne dispose plus de cette donnée.

« Depuis l’entrée en vigueur de la Loi sur l’hébergement touristique et du Règlement sur l’hébergement touristique le 1^er septembre 2022, la catégorie de “résidence de tourisme”, qui incluait les chalets en location à court terme, n’existe plus, explique M^me Rompré. Ces établissements sont inclus dans la nouvelle catégorie » établissements d’hébergement touristique général ». »

Quelques précautions

Quelques conseils que l’investisseur potentiel se louera d’avoir suivis.

Vérifiez la réglementation municipale

Devant la prolifération des propriétés en location à court terme, les municipalités ont souvent adopté des règlements restrictifs.

« Ça fonctionne par lot », indique Michael Carrier, directeur général d’Hôtel à la maison. « La location dans les numéros pairs d’un chemin peut être autorisée, mais pas pour les numéros impairs. Il faut s’informer auprès du service d’urbanisme de la municipalité. »

Consulter ceux qui en font déjà

Il faut vérifier qu’on a le temps et l’intérêt pour faire ce genre de gestion, selon notre emploi et notre mode de vie. Le meilleur conseil qu’on peut donner, c’est, dès le départ, de se poser ces questions-là, de valider avec des gens qui possèdent déjà une propriété locative. Quels sont leurs émotions, leurs sentiments, leurs commentaires sur la gestion et le projet ? Est-ce qu’ils le referaient ? Oui, non, pourquoi ?

Jonathan Dion, représentant hypothécaire, Desjardins

Faire des vérifications fiscales

Il y a un aspect fiscal qui va être important. C’est quand même une propriété qui est locative. Il y a potentiellement un gain en capital à la vente et des revenus qui vont être déclarés annuellement. Il faut vérifier avec le comptable, le fiscaliste, si c’est avantageux sur le plan fiscal.

Jonathan Dion, représentant hypothécaire, Desjardins

Un vieux truc : pas de vieux trucs

Ne mets pas la vieille courtepointe de ta grand-mère et la vieille vaisselle que tu n’utilises plus dans ton chalet, en te disant qu’ils sont encore bons. Si toi, tu ne t’en sers plus, la personne qui va payer pour un week-end dans ton chalet ne veut pas non plus s’en servir.

Anthony Gibault, président, Groupe Gibault

Songer aux services de gestion

Le conseil que je voudrais donner aux gens qui veulent investir en chalet locatif, que ce soit chez nous ou ailleurs, prenez-vous une compagnie de gestion locative parce que le court terme, ce n’est pas comme gérer un bail de 12 mois. Ça vaut vraiment la peine. Ça se situe dans le marché entre 20 et 25 % des revenus de location. C’est à considérer dans les calculs de rentabilité que les gens peuvent faire pour leur propre projet.

Anthony Gibault, président, Groupe Gibault

Faire une recherche dans le secteur convoité

Supposons que je cherche un quatre chambres à coucher avec spa sur le bord d’un lac à Orford. Je vais aller voir combien ça se loue sur différentes plateformes, quel est à peu près le taux d’occupation. Si tu calcules un taux d’occupation de 60 ou 70 % dans l’année avec les prix journaliers, tu peux évaluer à peu près combien tu peux faire par année.

Dany Papineau, président de WeChalet

Consulter les plateformes spécialisées

On trouve sur certaines plateformes des façons d’évaluer la rentabilité potentielle d’une propriété en location à court terme. L’une de celles-là, AirDNA, est un site qui s’adresse d’abord à des investisseurs potentiels qui veulent justement faire ce type de recherche là. Une autre, SeeTransparent, est un compétiteur à AirDNA, spécifiquement pour la location à court terme. Elles peuvent servir à évaluer le marché qui nous intéresse, comparer les taux d’occupation, les tarifs.

Dany Papineau, président de WeChalet

Rester à l’affût du marché régional

L’important dans la gestion d’un logement locatif à court terme, c’est d’être à l’affût de l’offre et la demande. Il est impératif de connaître le marché afin d’ajuster les prix et disponibilités en conséquence. Les évènements, fériés, tournois de hockey, festivals, etc. Il est important d’être à l’affût des changements des évènements dans chaque région.

Michael Carrier, directeur général d’Hôtel à la maison