J’entends ici et là qu’il est le temps de « fixer » le taux de son hypothèque, question d’avoir la paix pour les cinq prochaines années. Du 2 % d’intérêt, on ne serait plus à la veille de revoir ça, avec l’inflation qui grimpe et l’intervention de la Banque centrale que ça suppose pour calmer le jeu. Et le taux sur les obligations qui a commencé à monter...
Je ne suis pas loin d’être d’accord, mais avant de vous lier les mains à une hypothèque à taux fixe pour cinq ans, poussez un peu plus loin votre réflexion. Sinon, vous pourriez regretter votre décision.
Quel est le risque ? Quelles sont les options ?
Obsession du taux
Déjà, quand un prêt de 200 000 $ suffisait pour acquérir un bungalow à 30 minutes de Montréal, les acheteurs n’avaient d’yeux que pour les taux. Maintenant qu’il faut emprunter le double pour s’emparer de la même maison, imaginez comment a pu virer cette obsession.
Avec les hypothèques démesurées d’aujourd’hui, c’est vrai que le moindre rabais de taux peut avoir un effet tangible sur les mensualités. Dans un environnement où les intérêts sont appelés à monter, je comprends aussi qu’on veuille se protéger à l’aide d’un taux fixe.
Attention, les meilleurs deals s’accompagnent généralement d’une paire de menottes. Pour s’en libérer, il faut des milliers, sinon des dizaines de milliers de dollars.
Gérer le risque
On n’y pense pas, car c’est le résultat d’un imprévu.
Une pénalité pour paiement anticipé est la conséquence d’un autre événement qui oblige à revendre sa propriété.
Une des causes fréquentes est la séparation. Mais ce peut être aussi un élément heureux, comme l’arrivée d’un nouveau membre dans la famille ou la découverte de l’âme sœur qui nous extirpe du célibat (et du condo).
Peu importe la raison, au prix actuel de l’immobilier, on ne veut pas prendre le risque de laisser sur la table autant d’argent en pénalité hypothécaire. Ce coût s’ajoute à la commission payée au courtier, aux frais de déménagement et à la taxe de Bienvenue qui nous attend à la nouvelle adresse.
L’hypothèque à taux variable ne renferme pas de sanction aussi douloureuse, elle se limite à l’équivalent de trois mois d’intérêt. Est-ce la solution ? C’est souvent la meilleure. Le coût de départ est toujours plus avantageux, bien qu’il puisse surpasser celui du taux fixe au cours du terme de cinq ans.
Ça vous angoisse ? Il existe des solutions intermédiaires. On peut séparer l’hypothèque en deux tranches, une avec taux variable et une autre avec taux fixe.
Autre possibilité : considérer un prêt à taux fixe sur des termes plus courts, de 4, 3 ou 2 ans, selon sa situation. Il coûte moins cher que la formule standard de cinq ans, le risque de devoir le briser est moindre, et le cas échéant, la rupture du contrat sera moins souffrante pour le portefeuille.
Pour une gestion active de la dette
Ryan La Haye, courtier hypothécaire chez Planiprêt, préconise une approche stratégique de l’endettement hypothécaire. Selon lui, l’ampleur des prêts d’aujourd’hui exige une « gestion active de la dette ». « Comme on le fait avec nos placements, qu’on ajuste périodiquement selon l’humeur du marché », dit-il.
Chaque année, on devrait analyser l’ensemble de nos dettes.
On doit évaluer la pertinence de changer ou de modifier son hypothèque chaque fois que les conditions du marché offrent une possibilité de réduire ses coûts.
Pour être en mesure de gérer activement ses dettes, l’hypothèque doit comporter le moins d’entraves possible.
Le prêt à taux variable est le plus flexible. Avec un taux fixe, il vaut mieux payer un plus cher en intérêt en contrepartie de conditions plus accommodantes. À vérifier : remboursements anticipés autorisés, montant des pénalités, possibilité de transférer l’emprunt vers une autre propriété.
La marge de crédit hypothécaire procure aussi beaucoup de la souplesse.
