La dernière mesure de resserrement des règles hypothécaires, celle de janvier 2018, avait produit cet effet escompté. Même pour une mise de fonds d’au moins 20 % permettant de se soustraire à l’assurance hypothèque, les acheteurs potentiels doivent démontrer qu’ils peuvent acquitter leur hypothèque au taux admissible le plus élevé entre le taux hypothécaire contractuel majoré de deux points de pourcentage et le taux de référence de cinq ans affiché par les grandes banques.

Ce sera plus contraignant encore. Le BSIF évoque un taux admissible minimal applicable aux prêts hypothécaires non assurés et propose un taux plancher établi à 5,25 %. Ce taux de référence servant à la simulation est présentement de 4,79 %.

On peut d’entrée de jeu imaginer que l’actuelle frénésie immobilière s’en trouvera alimentée, les acheteurs voulant conclure leur transaction avant l’entrée en vigueur du nouveau taux, le 1^er juin. Mais l’effet à plus long terme recherché ne consiste pas tant à refroidir les ardeurs qu’à s’assurer que les institutions bancaires sortiront de cette exaltation immobilière sans grande cicatrice.

« Les conditions du marché immobilier au Canada pourraient accentuer le risque financier qui pèse sur les prêteurs, souligne le BSIF. Le taux admissible minimal offre une marge de sécurité supplémentaire qui garantit que les emprunteurs auront la capacité d’effectuer leurs versements hypothécaires si la situation devait évoluer (par exemple, en cas de diminution du revenu ou d’augmentation des taux d’intérêt). »

Des emprunteurs en santé

Les données publiées vendredi par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) viennent illustrer l’état de santé des emprunteurs. On y apprend que les taux de prêts hypothécaires en souffrance ont diminué l’an dernier pour s’établir à 0,25 %, soit le taux le plus bas enregistré par la SCHL depuis cinq ans.

Cette tendance à la baisse par rapport au quatrième trimestre de 2019 vaut pour tous les types de crédit. Le taux des prêts en souffrance était de 1,18 % pour les cartes de crédit (en baisse de 44 points de base), de 1,7 % pour les prêts automobiles (baisse de 29 points), de 0,55 % pour les marges de crédit (baisse de 9 points) et de 0,15 % pour les marges de crédit hypothécaires (baisse de 2 points).

La proportion de prêts hypothécaires détenus par des consommateurs ayant un pointage de crédit élevé (700 et plus) a poursuivi sa tendance à la hausse. Cette proportion atteint 87,7 % pour les prêts hypothécaires en cours de remboursement — soit le plus haut niveau enregistré par la SCHL au cours des cinq dernières années —, et de 86,1 % pour les prêts hypothécaires nouvellement initiés. « Comparativement à l’an dernier, 83,8 % des emprunteurs hypothécaires et 83,6 % des consommateurs sans prêt hypothécaire ont maintenu ou amélioré leur pointage de crédit. »

On le devine, outre la simulation sur l’admissibilité aux prêts hypothécaires, on peut y voir l’« effet de richesse » créé par la pandémie, sous la forme d’une forte augmentation du revenu personnel disponible et de l’épargne, combinée à une réduction des dépenses de consommation associée au télétravail et aux restrictions. N’empêche, « nous avons observé des baisses sans précédent dans l’emploi et une hausse des tensions financières sur les ménages. La pandémie pose un risque majeur pour les marchés de l’habitation et financiers », prévient la SCHL.

« Risques de dérive »

Le surintendant des institutions financières, Jeremy Rudin, a pour sa part pointé en direction « des taux d’intérêt extrêmement bas, même selon les normes récentes », ce faible niveau étant une conséquence directe de la crise sanitaire. « Nous voulons nous assurer que lorsque les prêts hypothécaires contractés aujourd’hui seront renouvelés dans trois, quatre ou cinq ans, les prêteurs seront protégés afin que les emprunteurs soient bien placés pour pouvoir rembourser ces dettes », a-t-il déclaré à La Presse canadienne.

Les récentes statistiques sont venues une nouvelle fois confirmer l’état de surchauffe du marché résidentiel, l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec prévenant même des « risques de dérive vers la surévaluation ». « C’est peut-être un marché irrationnel compte tenu du contexte », déclarait à La Presse canadienne le directeur du service de l’analyse du marché à l’Association, Charles Brant. « Certains ménages ont acheté des propriétés à des prix vraiment supérieurs à leur valeur réelle […] À plus long terme, avec une normalisation du marché, ces propriétés pourraient être plus à risque de correction. »

Dans son analyse de mars dernier la SCHL constatait déjà au quatrième trimestre de 2020 qu’il y a maintenant des signes de surchauffe à l’échelle du Canada. Et à Montréal.