Le marché immobilier, principalement dans les grands centres, est en surchauffe depuis plusieurs mois. Les propriétés se vendent rapidement et à un prix élevé. Pour estimer si le prix de vente affiché est juste par rapport à la valeur de la propriété, plusieurs ont tendance à se fier à l’évaluation municipale. Est-ce un bon indicatif? Non, indique un expert, estimant que le marché évolue trop rapidement.

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Cours 101 sur l’évaluation municipale  

L’évaluation municipale – en résumé - est la somme de l’évaluation du terrain et de celle du bâtiment. Le résultat donne l’évaluation municipale généralement affichée dans la fiche des propriétés à vendre. Sur la plupart des sites immobiliers, l’information se retrouve dans la section «caractéristiques de la propriété» ou «détails financiers». 

L’évaluation municipale n’est toutefois pas disponible sur toutes les fiches. Lorsqu’elle n’y est pas, il est toujours possible de la demander au courtier immobilier responsable de la propriété. 

Deux exemples concrets avec des maisons en vente en ce moment : 

· Une maison à Rivière-des-Prairies est affichée à un prix de vente de 539 000$, alors que la valeur de son évaluation est de 339 700$. 

· On demande 449 000$ pour une autre propriété à Pierrefonds / Roxboro, tandis que son évaluation municipale s’élève à 392 797$. 

Pourquoi des écarts si élevés? 

L’évaluation municipale n’est pas représentative du marché immobilier en date d’aujourd’hui. 

L’évaluation municipale, c’est la valeur d’une propriété en date du 1er juillet, 18 mois avant l’entrée en vigueur du rôle d’évaluation de la ville, déposé tous les trois ans. 

Pour la ville de Montréal, le rôle d’évaluation foncière est entré en vigueur le 1er janvier 2020. Reposant sur les données du marché 18 mois auparavant, les évaluations municipales affichées en ce moment représentent, pour la plupart, le marché au 1er juillet 2018. 

Il va sans dire que le marché peut connaître plusieurs bouleversements entre le moment de l’évaluation et l’entrée en vigueur du rôle d’évaluation. Notamment, depuis 2018, nous avons passé à travers une crise économique, une pandémie mondiale et la surchauffe immobilière, et ça n’a toujours pas eu d’impact sur les évaluations municipales ! 

Le marché évolue donc trop rapidement pour que l’évaluation municipale soit un bon indicatif pour l’achat d’une propriété. 

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L’évaluation municipale, c’est une évaluation de masse  

Le rôle d’évaluation, c’est une évaluation de masse qui s’effectue dans un secteur donné. Chaque propriété n’est pas nécessairement analysée au peigne fin. 

« Ce qui est important dans un rôle d’évaluation, c’est qu’il y ait une équité, que toutes les propriétés soient évaluées sur la même base, mentionne Pierre Goudreau É.A., président de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec, que le fardeau fiscal soit partagé équitablement entre tous les propriétaires de la ville ». 

L’évaluation municipale est principalement un outil pour la municipalité afin d’établir les taxes foncières, et non une expertise particulière de la juste valeur marchande d’une propriété à une date contemporaine du marché. Pour avoir accès à cette information, il faut plutôt faire appel à un expert, l’évaluateur agréé. 

L’évaluation municipale pourrait ne pas être à jour 

Dans le cas où des rénovations auraient été faites récemment, il se pourrait que l’évaluation municipale ne soit pas représentative de l’état réel de la demeure. « En effet, précise Pierre Goudreau É.A., le temps que les travaux se fassent, que l’évaluateur municipal prenne connaissance du permis de rénovation, il s’écoulera de 12 à 18 mois avant que la correction du rôle d’évaluation ne s’effectue. » 

Et cette correction est toujours établie en fonction de la valeur du marché, 18 mois avant l’entrée en vigueur du rôle d’évaluation. Cette date fixe ne change pas !

Ainsi, en cas d’achat d’une propriété récemment rénovée, tenir compte de l’évaluation municipale pourrait vous induire en erreur. 

Quels indicateurs considérer à la place de l’évaluation municipale ?  

Si l’évaluation municipale n’est pas un bon indicatif, alors sur quoi se fier? Selon Pierre Goudreau É.A., il faut prendre le temps de regarder la tendance du marché d’un quartier (prix de vente des propriétés comparables dans le quartier, présence de surenchère ou non, etc.) 

Pour ce faire, trois options s’offrent à vous : obtenir une opinion de la juste valeur marchande auprès d’un évaluateur agréé ; obtenir d’un courtier immobilier un relevé des propriétés comparables récemment vendues ou effectuer vos recherches par vous-mêmes en utilisant des outils comme le Registre foncier du Québec en ligne.