Tout savoir sur l'assurance prêt hypothécaire de la SCHL

Dans le contexte immobilier d'aujourd'hui, il peut être complexe pour de nouveaux acheteurs d'accéder à la propriété : il y a tant d' étapes pour acheter une maison . Pour vous aider, un outil est disponible et permet d'acheter une maison avec une mise de fonds inférieure à 20 % : l'assurance prêt hypothécaire de la  Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) . Poursuivez votre lecture pour tout savoir, mais surtout pour bien comprendre l'assurance prêt hypothécaire.

Qu'est-ce que l'assurance prêt hypothécaire ?

L'assurance prêt hypothécaire est une protection pour les prêteurs, dans le cas où vous seriez incapable d'effectuer les paiements pour le remboursement de votre emprunt, et est obligatoire lorsque l'acheteur met une mise de fonds inférieure à 20 %. Comme futur propriétaire, vous avez quand même une  mise de fonds minimale à fournir selon le prix de la maison que vous souhaitez proposer.

• Maison de 500 000 $ ou moins : mise de fonds de 5 %
• Maison de 500 000 $ ou plus : mises de fonds de 5 % pour le premier 500 000 $, et 10 % pour le reste

L'achat d'une maison est un investissement, probablement l'un des plus gros que vous aurez à faire dans votre vie. Vérifiez  combien vous devez économiser pour la mise de fonds.

Les autres assurances disponibles dans le cadre de l'achat d'une propriété

Il est fréquent de confondre les divers types d'assurances nécessaires lors de l'achat d'un bien immobilier. Attention à bien distinguer l'assurance prêt hypothécaire, l'assurance vie hypothécaire et l'assurance habitation, car chacune joue un rôle distinct dans la protection de votre investissement.

• Assurance vie hypothécaire : comme emprunteur hypothécaire, vous pouvez souscrire à une  assurance vie hypothécaire en même temps que votre prêt. C'est votre prêteur qui offre cette protection pour vous et votre famille en cas de décès. Si vous y souscrivez, votre prêt hypothécaire sera remboursé en tout ou en partie si vous décédez.

• Assurance habitation : L’assurance habitation sert à protéger votre maison et les biens qui s’y trouvent en cas de sinistre (incendie, inondation, dégât d’eau, catastrophe, cambriolage). Bien qu’extrêmement importante, elle n’est pas obligatoire au Québec. Imaginez que votre nouvelle propriété disparaissait dans un feu, vous seriez bien heureux d’avoir contracté une assurance habitation. Plusieurs types d’assurance existent : magasinez!

Qui offre l’assurance prêt hypothécaire?

De tous les assureurs de prêt hypothécaire, c’est surtout la SCHL qui est connue. Son rôle est de proposer des solutions de financement aux prêteurs ainsi qu’un accès fiable au financement hypothécaire. La Société canadienne d’hypothèques et de logement souhaite surtout contribuer au système canadien de logement en assurant son bon fonctionnement.

D’autres fournisseurs au Québec, moins connus, offrent également l’assurance prêt hypothécaire : Sagen (anciennement Genworth Canada) et la Société d’assurance hypothécaire Canada Guaranty. Ces deux sociétés privées offrent le même genre de prime que la SCHL, mais dans des créneaux différents (travailleurs autonomes, propriétaires de plus d’une maison).

Comment fonctionne l’assurance SCHL?

Pour avoir droit à l’assurance prêt hypothèque, il y a certaines exigences à remplir. Pour les propriétaires occupants, la maison doit obligatoirement être située au Canada.

Idéalement, vos frais de logement mensuels, qui incluent le remboursement du capital emprunté, les intérêts, les taxes et l’électricité, ne doivent pas dépasser 32 % de votre revenu brut. De même que le total de vos dettes ne doit pas excéder 40 % de votre revenu brut.

Sans oublier les frais de clôture (droit de mutation, frais de notaire ou juridiques, taxes), qui sont parfois une surprise pour les nouveaux acheteurs.

Avant de vous lancer dans l’aventure, il est intéressant de faire le calcul.

Avantages et inconvénients de l’assurance prêt hypothécaire

L’assurance prêt hypothécaire de la SCHL permet, entre autres, de stabiliser le marché de l’habitation au Canada en période de ralentissement économique.

Accumuler une mise de fonds de 20 % peut être complexe dans le monde d’aujourd’hui. Le principal avantage de l’assurance prêt hypothécaire pour le futur propriétaire est de pouvoir obtenir un prêt qui peut atteindre 95 % du prix d’achat d’une propriété. Avec la SCHL, une mise de fonds de seulement 5 % est nécessaire, et l’accès à la propriété devient plus facile.

En prenant l’assurance prêt hypothécaire SCHL, vous avez également accès à des conditions hypothécaires plus avantageuses, comme un taux d’intérêt moins élevé. Ça peut faire toute la différence dans vos paiements mensuels!

Bien entendu, il y a aussi quelques inconvénients. Les primes d’assurance prêt hypothèque ont un coût et augmenteront vos versements mensuels probablement déjà élevés si votre mise de fonds est de 5 %.

De plus, mettre seulement 5 % en mise de fonds signifie que la valeur nette de votre demeure est moins importante que si le montant mis à l’achat était plus élevé. Et il ne faut pas oublier que les primes sont sujettes à la TVQ, vous paierez donc une taxe sur les primes d’assurance.

L’important afin de prendre une décision éclairée est d’en discuter avec votre conseiller hypothécaire, qui saura répondre à toutes vos questions et vous offrir des pistes de réflexion.

Est-ce que tout le monde peut obtenir une assurance prêt hypothécaire?

L’un des critères d’admissibilité de la SCHL pour obtenir l’assurance prêt hypothécaire est une cote de crédit supérieure ou égale à 600 pour au moins l’un des emprunteurs. Sans un bon dossier de crédit, l’achat d’une propriété pourrait s’avérer difficile, voire impossible.

Voici les autres principaux critères d’admissibilité :

• Citoyen canadien ou résident permanent au Canada ou résident non permanent autorisé à travailler au Canada
• Rapport prêt-valeur maximal de 95 % (voir le tableau ci-dessous)
• Mise de fonds minimale de 5 % provenant, par exemple, des économies de l’emprunteur, de la vente d’une propriété ou d’un don non remboursable fait par un proche parent
• Montant du prix d’achat inférieur à 1 000 000 $
• Solvabilité de l’emprunteur (cote de crédit mentionnée plus haut)
• Seuil maximum d’amortissement brut de la dette de 39 % et amortissement total de 44 %

Combien coûte l’assurance prêt hypothécaire de la SCHL?

Le calcul de la prime d’assurance correspond à un pourcentage du montant total du prêt, ou sur le montant additionnel du prêt qui a été transféré, selon la mise de fonds fournie.

Voici un tableau qui explique le calcul de la prime selon la valeur de votre emprunt.

Avec l’aide de ce tableau, voici un exemple concret.

Valérie et Jean-François achètent leur première maison au prix de 500 000 $. Ils ont amassé un montant de 25 000 $ pour la mise de fonds, soit 5 % du total de l’emprunt. Ils devront donc emprunter 95 % (valeur du prêt) de 500 000 $ et payer 4 % (prime sur le total du prêt) à la SCHL pour la prime d’assurance prêt hypothécaire, ce qui s’élève à 19 000 $.

Si vous aimeriez faire le calcul pour vous-même avec vos propres données, le calculateur hypothécaire de la SCHL vous permet de comparer les taux, la fréquence des paiements et l’amortissement de votre emprunt. En plus de vous démontrer les meilleures options pour votre prêt hypothécaire, vous pourrez voir le prix pour une assurance prêt hypothécaire. Faites le calcul!

Comment est-ce qu’on rembourse la prime de la SCHL? 

La prime d’assurance à payer à la SCHL peut être incluse à l’hypothèque, soit dans vos versements hypothécaires. Dans les faits, c’est le prêteur qui paie la prime de la SCHL pour vous, il vous demande ensuite de la rembourser lors de vos versements hypothécaires. La prime peut également être payée entièrement au moment d’acquérir votre nouvelle propriété.  

Vous aimeriez rembourser votre hypothèque plus rapidement? C’est possible et il y a différentes façons de le faire sans que votre qualité de vie soit compromise.

Mais bien qu’il soit intéressant pour un acheteur de rembourser son prêt hypothécaire plus rapidement, vous êtes lié à un contrat et il se peut qu’il y ait des contraintes pour un remboursement anticipé de votre hypothèque, mais également pour le remboursement de la prime de la SCHL. Le mieux est de discuter de votre situation avec votre conseiller hypothécaire.

Comment diminuer les frais de l’assurance prêt hypothécaire?

Si vous êtes en mesure de le faire, une mise de fonds de 20 % vous permettra d’éviter d’avoir à obtenir une assurance prêt hypothécaire avec la SCHL. Vous n’aurez donc aucuns frais à débourser pour cette assurance puisque vous n’en aurez pas besoin.

Si votre mise de fonds atteint 10 %, vous pourrez réduire la prime associée à cette assurance. C’est intéressant et ça mérite une réflexion.

Même si vous n’êtes pas prêt à acheter une maison tout de suite, il serait pertinent de vous informer sur les différentes étapes pour savoir comment vous préparer à devenir propriétaire.

Vous n’avez jamais été propriétaire? Pour aider les nouveaux acheteurs, il existe plusieurs programmes d’accès à la propriété : subventions, aides ou crédits d’impôt.

Facilitez votre emprunt avec l'assurance prêt hypothécaire

L’achat d’une maison est un événement qui n’arrivera probablement que quelques fois dans une vie. Pour trouver la maison qu’il vous faut et selon vos besoins, consultez Centris.ca. Avec les différents filtres, la recherche par carte ou dans la galerie, vous trouverez assurément votre future propriété.

Foire aux questions (FAQ)

1. Est-ce qu’on peut transférer l’assurance prêt hypothécaire si on déménage?

Absolument! Si vous prévoyez déménager, il est possible de transférer votre hypothèque ainsi que votre assurance prêt hypothécaire. Mais avant de mettre la pancarte, parlez-en avec votre conseiller hypothécaire pour vérifier les conditions!

2. Peut-on résilier la SCHL?

Comme on le sait maintenant, l’assurance prêt hypothécaire est obligatoire si l’emprunt est plus élevé que 80 % du montant de la propriété que vous achetez, c’est-à-dire que votre mise de fonds est inférieure à 20 %. Mais une fois qu’il restera 80 % et moins à rembourser sur votre emprunt, vous pourrez résilier l’assurance de la SCHL.

3. Est-ce qu’une assurance prêt hypothécaire est nécessaire même avec une mise de fonds de 20 %?

En fait, votre prêteur pourrait exiger que vous obteniez une assurance prêt hypothécaire même avec une mise de fonds de 20 %. C’est souvent le cas lorsque l’acheteur est un travailleur autonome ou s’il a un mauvais dossier de crédit.

4. Pour obtenir une assurance prêt hypothécaire, je dois m’adresser à qui?

Au moment d’obtenir votre emprunt pour la nouvelle maison, c’est votre prêteur qui s’occupera de faire la demande pour une assurance prêt hypothécaire auprès de la SCHL.

5. Est-ce que l’assurance prêt hypothécaire s’applique uniquement aux maisons unifamiliales?

Non. L’assurance prêt hypothécaire de la SCHL s’applique à différents types de propriété : duplex, triplex, copropriété, maison usinée, maison mobile, immeuble locatif et résidence pour personnes âgées. Consultez votre prêteur pour plus de détails.

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