La flambée immobilière touche particulièrement les nouveaux acquéreurs. Bonne nouvelle pour ceux dont la mise de fonds n’atteint pas 20 % du prix d’achat et qui désirent la bonifier afin de réduire leurs paiements hypothécaires : le récent budget fédéral prolonge l’Incitatif à l’achat d’une première propriété (IAPP) jusqu’au 31 mars 2025. Cette aide, appelée aussi « prêt hypothécaire avec participation », porte bien son nom : il s’agit d’un prêt sans intérêt, qu’il faudra rembourser un jour en tenant compte de l’appréciation ou de la dépréciation de la propriété. Ce qui peut réserver des surprises si la maison a pris beaucoup de valeur au fil des ans.

L’IAPP, créé en 2019, prête 5 % du prix d’achat d’une maison existante, applicable à la mise de fonds. Dans le cas d’une habitation neuve, l’incitatif est de 5 % ou 10 % (au choix de l’acheteur), pour encourager la construction résidentielle et réduire la pénurie de logements au pays. Au 31 décembre 2021, la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), administratrice du programme, avait approuvé plus de 15 000 demandes, dont 5 480 au Québec. Cela représente 270 millions de dollars en prêts du fédéral.

Sur son site, la Stratégie nationale sur le logement (chezsoidabord.ca) donne l’exemple d’un couple ayant des revenus de 100 000 $ et souhaitant acheter une propriété neuve de 440 000 $. Il dispose d’une mise de fonds de 40 000 $, qui passe à 84 000 $ avec l’IAPP. En supposant un prêt hypothécaire d’une durée de 25 ans avec un taux d’intérêt de 3,6 % et des versements mensuels, les remboursements hypothécaires sont réduits de quelque 250 $ par mois. Cela représente un peu plus de 3 000 $ par an et près de 32 000 $ sur une période de 25 ans.

Une telle aide n’est toutefois pas gratuite. Il faudra rembourser la somme empruntée lors de la revente de la propriété, ou à la fin du prêt, dont le terme ne doit pas excéder 25 ans. Et la somme à rembourser tiendra compte de l’appréciation ou de la dépréciation de la propriété. Prenons le cas d’une maison existante, payée 400 000 $, pour laquelle les acheteurs obtiennent 20 000 $ applicables à la mise de fonds. À la revente, dans 10 ans, si la maison vaut 350 000 $, il leur faudra rembourser 17 500 $. Mais si elle vaut 500 000 $, ils devront rembourser 25 000 $ (5 % du prix de vente).

Il est possible de rembourser le prêt en tout temps, sous réserve que la SCHL approuve la juste valeur marchande de la résidence. Il faut alors obtenir une évaluation d’un expert indépendant et membre d’une association professionnelle canadienne reconnue, comme l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec. On doit compter environ 500 $ pour cette estimation.

Qui est admissible ?

Pour avoir droit à l’IAPP, il faut remplir plusieurs conditions. D’abord, les acheteurs doivent gagner un revenu maximal de 120 000 $ (par exemple : salaire avant impôt plus revenus de placements). Et le prêt total (prêt hypothécaire plus prêt de l’IAPP) ne peut excéder 480 000 $ ou quatre fois le revenu. Dans les régions métropolitaines de Toronto, Vancouver et Victoria, le revenu est fixé à 150 000 $ et le ratio à 4,5.

Par ailleurs, l’IAPP s’adressant aux personnes qui disposent d’une mise de fonds de moins de 20 %, le prêt hypothécaire (préapprouvé) doit être admissible à l’assurance prêt hypothécaire (de la SCHL, par exemple). La mise de fonds doit provenir d’une « source traditionnelle », souligne la SCHL, telle que des économies personnelles, le retrait ou la liquidation d’un Régime enregistré d’épargne-retraite (REER) ou un don en argent d’un proche. Puiser dans sa marge de crédit personnelle n’est pas permis.

Pour qui est-ce intéressant ?

Mélanie Beauvais, du Centre d’expertise, Banque Nationale Gestion privée 1859, a évalué l’attrait financier de l’incitatif. En examinant divers scénarios, elle en vient à cette conclusion : si le taux d’appréciation de la maison est plus élevé que le taux d’emprunt, mieux vaut opter pour un emprunt hypothécaire pour la totalité du financement. Vous profiterez ainsi pleinement de l’augmentation de la valeur marchande de votre investissement immobilier au lieu de la partager avec l’État. 

« Un budget plus serré pourrait toutefois vous inciter à demander ce prêt avec participation afin de réduire vos mensualités hypothécaires », nuance la planificatrice financière et actuaire. Et soyons francs, personne n’a de boule de cristal. Prévoir la prise de valeur des logements dans les prochaines années et la direction des taux hypothécaires n’est pas une mince affaire. L’inflation galopante combinée à l’augmentation du taux directeur par la Banque du Canada pousse les taux hypothécaires à la hausse et le marché immobilier pourrait en pâtir.

Bémol pour ceux qui songent à effectuer des travaux d’agrandissement et des rénovations majeures au fil des ans : ces améliorations seront incluses dans la valeur marchande de la propriété au moment de rembourser l’incitatif. « Cette appréciation va profiter au gouvernement en proportion de sa participation. Dans un tel cas, on pourrait vouloir rembourser ce prêt participatif avant les travaux », remarque Mélanie Beauvais. Même chose si notre situation financière s’améliore notablement dans les années suivant le versement de l’incitatif et qu’on entrevoit une embellie du marché immobilier de plusieurs années. On préférera alors rembourser l’aide gouvernementale plus tôt.