Durant les vacances, on dirait qu’on a (enfin) décroché... de l’immobilier.

Et maintenant que notre attention se porte sur les élections, le prix des crayons et la quatrième dose de vaccin, le marché des prêts hypothécaires pourrait être le théâtre d’un phénomène assez rare, quelque chose de comparable au passage d’une comète le soir d’une éclipse lunaire totale. 

Quel message nous envoie cette étonnante conjoncture ?

Un phénomène rare 

Mettons fin au suspense : on parle ici de la possibilité, pour ceux qui magasinent une hypothèque, de se retrouver devant des offres où le taux d’intérêt variable dépasse celui d’un prêt à taux fixe de cinq ans.

Le courtier hypothécaire Hugo Leroux ne miserait sans doute pas sa maison là-dessus, mais, selon lui, le scénario paraît plus plausible que jamais. 

« Ça pourrait se produire d’ici deux à trois mois », pense ce vieux routier de l’industrie. 

Sur quoi se base-t-il ? 

Le « variable » pourrait monter encore...

L’écart entre les taux fixes et variables s’est resserré à une vitesse surprenante depuis le début de l’été, notamment en raison de l’augmentation d’un point de pourcentage du taux directeur décrétée en juillet par la Banque du Canada, ce qui s’est répercuté sur les taux variables. De nouvelles hausses sont à prévoir d’ici la fin octobre. 

Aussi, les prêteurs font des propositions moins attrayantes aux clients attirés par le « variable ». 

« À la fin de l’année dernière, les banques offraient leur taux préférentiel, moins 1,1 %. Aujourd’hui, c’est le préférentiel, moins 0,4 % », explique le courtier de la firme Hypotheca. 

Le fixe descend 

En parallèle, le taux fixe de cinq ans a cessé sa progression. Mieux, il a commencé à descendre légèrement. 

Les conditions pour ce type de prêt sont déterminées par les obligations du Canada. Au début de l’été, les taux obligataires de cinq ans ont touché un pic, à 3,60 % à la mi-juin. Deux mois plus tard, ils ont redescendu à 2,74 %. [Pour plus de détails, lire ma chronique « Les taux hypothécaires fixes explosent »]

Toutefois, les prêteurs sont moins rapides quand il est question de faire profiter leurs clients des baisses, et plus rapides pour leur refiler des augmentations, quand les taux obligataires s’envolent.

Dimitri Rougas souligne que les banques traditionnelles n’ont presque pas bougé de ce côté-là. 

« Nous commençons à voir certains prêteurs offrir des taux réduits sur les prêts hypothécaires assurés avec taux fixe cinq ans », observe le courtier hypothécaire chez Planiprêt. 

N’empêche, il suffit qu’un joueur important lance le bal pour que les autres emboîtent le bas. Si ça se produit d’ici l’automne, c’est là que pourraient se croiser le taux variable et le taux fixe. 

Par exemple, le premier pourrait atteindre 4,50 % et le second, 4,25 % (respectivement à 3,75 % et à 4,50 %, cette semaine, dans les meilleures conditions). 

Faut-il fixer son taux ?

Une pareille conjoncture nous ramène à la sempiternelle question : fixe ou variable ?

Et pour les détenteurs d’une hypothèque à taux flottant, devraient-ils bloquer ce dernier ? 

Pour la première question, rappelons que le taux variable, au bout de cinq ans, s’est avéré plus avantageux presque neuf fois sur dix par le passé. Même avec un retard au départ, il peut finir par l’emporter au fil d’arrivée. Il suffit que la Banque du Canada réduise un peu son taux directeur d’ici 2027, un scénario des plus probables. 

Quant à l’idée de fixer les intérêts sur un prêt variable en cours de route, les deux courtiers n’y sont pas chauds.

Quelqu’un à qui il reste trois ans sur son entente verra son hypothèque à taux variable convertie en prêt de trois ans à taux fixe. Pour ce type de prêt, les intérêts sont actuellement plus élevés que ceux des contrats de cinq ans. 

Résumons : des taux variables moins avantageux, des taux fixes qui ne baissent pas comme ils devraient... Les prêteurs ne font pas de cadeaux. 

« Pour ceux qui magasineront un prêt à l’automne, une option serait l’hypothèque fixe d’un an, le temps que ça s’améliore », suggère Hugo Leroux.

DU NOUVEAU AU SUJET DE L’AVIS DE COTISATION FÉDÉRAL

Le 3 août dernier, je vous faisais part de l’inquiétude des comptables à l’égard du projet fédéral de ne plus fournir d’avis de cotisation papier aux contribuables qui envoient leur déclaration de revenus par voie électronique. Eh bien, moins d’une semaine plus tard, le ministère des Finances du Canada a proposé de faire marche arrière. Ce n’est pas encore coulé dans le béton, mais les particuliers devront vraisemblablement donner leur accord pour recevoir l’avis électronique. De plus, le changement est repoussé en 2024. Ne me remerciez pas ;-)